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PorMircea Vinteanu

La hipoteca inversa vuelve al mercado: qué es, cómo funciona y qué ventajas y riesgos tiene

La hipoteca inversa ha estado desparecida en combate durante varios años. Desde 2013, y como consecuencia de la crisis, estos productos financieros dejaron de promocionarse y contratarse en España. Primero, porque los bancos no querían ofrecer-lo y, segundo, porque la fórmula que existía antaño no terminaba de convencer a los potenciales demandantes.

Sin embargo, en los últimos meses del año pasado empezaron a surgir de la mano del banco portugués BNIE y la gestora patrimonial Óptima Mayores, que se ha propuesto impulsar esta alternativa en el mercado como solución para aquellos jubilados que tengan casa en propiedad y busquen un complemento a su pensión. 

Pero, ¿qué es la hipoteca inversa? ¿Cómo funciona? ¿Qué requisitos hay que cumplir para contratar una? ¿Qué garantías tiene? Repasamos a través de esta guía algunas claves de este producto que regresa al mercado:

1. Qué es la hipoteca inversa

Es un producto financiero que está pensando para personas mayores de 65 añosque tienen una vivienda en propiedad y quieren tener unos ingresos adicionales que les ayude a completar la pensión. Con la hipoteca inversa, el suscriptor firma un préstamo hipotecario poniendo como garantía la vivienda, aunque no la propiedad de la misma, a cambio de percibir un dinero. 

2. Cuánto dinero se consigue y cómo se obtiene

La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasaciónde la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos…) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.

3. Cómo funciona una hipoteca inversa

La hipoteca inversa tiene varias características importantes:

  • Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
  • No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
  • El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%). Para explicarlo, Óptima Mayores pone este ejemplo: “por una casa de 600.000 euros se pueden conseguir aproximadamente 200.000 euros. Independientemente de cómo se perciba el dinero, los herederos recibirán la casa y la deuda de 200.000 euros más los intereses”. Para desembolsar esta cantidad, los herederos pueden vender la propiedad para quedarse con el dinero sobrante tras pagar la deuda, pedir una nueva hipoteca para pagar o bien, renunciar a la herencia y que el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa. Además, Óptima Mayores recuerda que el heredero no responde con su patrimonio de la hipoteca inversa contratada por el progenitor, algo que no sucede con otras deudas heredadas.
  • El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
  • La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.

4. Qué garantías tiene

La hipoteca inversa es un producto que está regulado y que cuenta con el beneplácito de la legislación. De hecho, el preámbulo VIII de la Ley 41/2007 deja caer que se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual. Esto dice textualmente la normativa:

“Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. […] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar”.

Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana. En ese caso, el receptor del capital sería el heredero.

5. Quiénes intervienen en el proceso

En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente. De hecho, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para ‘vigilar’ las hipotéticas malas ‘praxis’ de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España. 

6. Desde cuándo existen y qué ofertas hay ahora

Las hipotecas inversas arrancaron en los años 60 en EEUU y Reino Unido, y actualmente los modelos de los países anglosajones son el referente a seguir. En Europa también hay ejemplos de hipotecas inversas en países como Suecia o Italia, mientras que las primeras ofertas llegaron a España en 2004 (no existía una regulación), de la mano de las cajas de ahorros. Durante casi una década fueron algo completamente residual, mientras que entre 2013 y 2018 estos productos financieros desaparecieron del mapa.

Fue en la recta final del año pasado cuando llegó al mercado la propuesta de Óptima Mayores y el banco portugués BNIE, que ya ha cerrado operaciones por valor de 20 millones de euros y prevé alcanzar los 50 millones de euros a finales de año. Además, están en plenas negociaciones para aumentar los recursos disponibles para financiar este tipo de operaciones hasta los 100 millones de euros. 

7. Las condiciones de una hipoteca inversa

Para poder formalizar la operación, es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños. Además, actualmente solo se realiza con residencias habituales y en el caso de Óptima Mayores, la casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia. 

En lo que se reifere al solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%. 

Por otro lado, es que necesario que en el proceso de contratación se haya suministrado un servicio de asesoramiento independiente al pretamista, así como que la cancelación de los herededos no esté sujeta a compensación por cancelación. Por último, y como decíamos unas líneas más arriba, el banco o la aseguradora solo puede obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no compromete su patrimonio, lo que cubre el riesgo de que, en el momento de saldar la deuda, la vivienda tenga un valor inferior por un posible cambio del ciclo económico e inmobiliario. 

8. La diferencia con la nuda propiedad

La nuda propiedad es otra alternativa que tiene una persona mayor para conseguir un dinero extra a través de su vivienda habitual, sin dejar de vivir en ella. Sin embargo, tiene varias diferencias con la hipoteca inversa. Por ejemplo, que al vender la nuda propiedad se consigue un importe muy superior (suele estar entre el 50% y el 80% del valor del inmueble, dependiendo de factores como la edad del solicitante, la vivienda, la ubicación…), aunque el principal escollo es que la propiedad de la casa se vende, por lo que, una vez que fallezca el beneficiario, los herederos no tienen la posibilidad de recuperarla. 

PorMircea Vinteanu

Los barrios más caros y baratos para comprar vivienda en las grandes ciudades

El barrio madrileño de Recoletos es el más caro de España con los 8.251 euros/m2 que se piden por la venta de vivienda usada. Solo Miraconcha en San Sebastián es capaz de equipararse a estos valores con 8.217 euros/m2, según los últimos datos publicados por idealista. Analizamos los seis principales mercados en la compraventa de vivienda usada.

El precio medio de la vivienda a la venta en España alcanzó en junio los 1.733 euros/m2, lo que supone un 6% interanual más, según el último informe de precios de idealista del pasado mes. Las principales ciudades siguen alza, pero hoy nos vamos a centrar en los barrios más caros y más baratos de seis grandes mercados como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Palma.

La capital aglomera seis de los barrios más caros de España, encabezado por Recoletos, en un distrito clásico como el de Salamanca. Con sus 8.251 euros/m2, repite un año más como el más lujoso del país, donde sus precios se han incrementado un 7,7% en el último año y alcanzando su precio máximo desde que idealista toma datos de precios de venta de la vivienda usada.

Solo puede competir con él el barrio de Miraconcha de San Sebastián (8.271 euros/m2), los dos únicos barrios de las capitales de provincias que superan los 8.000 euros/m2.  Al igual que Salamanca crece un 7,7% interanual y se sitúa en sus máximos.

Completa el podio de barrios más caros Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou de Barcelona con 7.361 euros/m2, que destaca por una subida de los precios del 27% interanual, y se también en su techo.

Entre los barrios madrileños de Castellana, Jerónimos, El Viso o Chueca se ‘cuelan’ el Área Romántica del centro de San Sebastián (6.765 euros/m2) y la zona de Pedralbes de Barcelona. El top 10 de barrios caros superan los 6.000 euros/m2.

Los barrios más caros de España
CiudadDistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
MadridSalamancaRecoletos8.251,87,770,0
San SebastiánCentro-MiraconchaMiraconcha8.217,47,700,0
BarcelonaSant MartíDiagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou7.361,527,070,0
MadridSalamancaCastellana6.838,24,96-2,3
San SebastiánCentro-MiraconchaÁrea Romántica6.765,9-1,35-4,6
MadridRetiroJerónimos6.477,83,14-0,1
MadridChamberíAlmagro6.385,93,18-0,3
BarcelonaLes CortsPedralbes6.289,22,30-12,1
MadridChamartínEl Viso6.223,91,18-5,9
MadridCentroChueca-Justicia6.111,15,030,0

Madrid, del distrito de Salamanca a Villaverde

Centrados en la capital, y por detrás de Recoletos, se encuentran su vecino de Castellana. Con sus 6.838 euros/m2 se muestras algo más ‘asequible’ para los bolsillos de aquel que quiera hacerse con una propiedad en el centro de Madrid. Castellana lleva moderando sus precios en los últimos meses, aunque si miramos al dato interanual sube casi un 5%. Y se muestra lejos de sus máximos, cuando superó los 7.000 euros/m2. Completa la terna de barrios más caros el barrio de Los Jerónimos, del distrito de Retiro (6.477 euros/m2), con una subida del 3,1% interanual, y cerca de sus máximos.

Por el lado contrario de la tabla, los barrios del distrito de Villaverde como San Cristóbal (1.321 euros/m2) y San Andrés (1.642 euros/m2) y del distrito Puente de Vallecas como Entrevías (1.482 euros/m2) son los mas baratos de la capital.  Los tres han crecido en el último año, con especial hincapié en los dos barrios de Villaverde con subidas del 17,6% y el 10,2%, respectivamente. Aun así se encuentran muy lejos de los precios alcanzados durante el boom inmobiliario.

Los barrios más caros y más baratos de Barcelona
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
SalamancaRecoletos8.251,807,70,0
SalamancaCastellana6.838,244,9-2,3
RetiroJerónimos6.477,813,1-0,1
VillaverdeSan Andrés1.642,1110,2-39,0
Puente de VallecasEntrevías1.482,665,6-20,8
VillaverdeSan Cristóbal1.321,0017,6-23,5

Barcelona, un salto de Sant Martí y Sarrià-Sant Gervasi a Nou Barris

Al ya comentado dato de Diagonal Mar, le acompaña un clásico como Pedralbes (6.289 euros/m2) y uno ‘reciente’ como Les Tres Torres (6.018 euros/m2) en el distrito de Sarrià-Sant Gervasi, que vuelve a superar los 6.000 euros/m2. Pedralbes viene cayendo en el último tramo del año, pero sube un 2,3% interanual, y sigue hasta un 12% por debajo de sus máximos. Tres Torres también crece por encima del 4% interanual y está un 3,7% por debajo de su techo de precios.

El distrito de Nou Barris prácticamente acapara todos los barrios más baratos en precio de venta de vivienda usada. Ciutat Meridiana – Torre Baró – Vallbona llega a los 1.810 euros/m2, seguido por La Trinitat Vella (2.015 euros/m2), de Sant Andreu, y Les Roquetes -Canyelles (2.111 euros/m2). Como en el caso de Madrid, los más baratos han crecido a doble dígito en el último año, con 20,6%, 13,7% y 7,2%, respectivamente, pero siguen aún lejos de sus máximos históricos.

Los barrios más caros y más baratos de Barcelona
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
Sant MartíDiagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou7.361,56270,0
Les CortsPedralbes6.289,262,3-12,1
Sarrià-Sant GervasiLes Tres Torres6.018,234,1-3,7
Nou BarrisLes Roquetes – Canyelles2.111,577,2-21,9
Sant AndreuLa Trinitat Vella2.015,3513,7-14,2
Nou BarrisCiutat Meridiana – Torre Baró – Vallbona1.827,0420,6-9,4

De Palma a Sevilla, pasando por Valencia y Málaga

Del resto de grandes mercados analizados, destaca la situación de Palma. De nuevo, las características particulares de la ciudad, dada su insularidad, alta afluencia de turistas y ciudadanos extranjeros deja un mercado de la vivienda con precios altos. El barrio de Son Vida no tienen nada que envidiar a los mercados de Madrid o Barcelona con sus 4.918 euros/m2.  Le siguen dos barrios de la Ciudad Antigua como La LLotja (4.723 euros/m2) y Sant Jaume (4.652 euros/m2).

Por su lado, la capital valenciana, tercera mayor ciudad de España cuenta con precios más ‘humildes’ y es el El Pla del Remei, del distrito de L’Eixample, el más caro con 3.757 euros/m2. Le siguen La Xerea (3.041 euros/m2) y Gran Vía (3.015 euros/m2).

Dando el salto a Andalucía, la capital hispalense presenta al barrio de Santa Cruz – Alfalfa como el más caro de la ciudad (3.845 euros/m2). Le acompañan en ese podio la zona de la Puerta de la Carne – Judería (3.251 euros/m2), y el Arenal – Museo (3.208 euros/m2).

Málaga completa este sexteto de ciudades con los mercados con mayor demanda situando a La Malagueta como la zona más cara de la urbe con 3.882 euros/m2, seguido muy de cerca por el Centro Histórico de la ciudad con 3.839 euros/m2. Les acompaña el Paseo Marítimo Oeste-Pacífico con sus 3.352 euros/m2 alcanzados a cierre de junio.

Los barrios más caros y más baratos de Palma
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
Son VidaSon Vida4.918,55-4,37-10,5
Ciutat AntiguaLa Llotja4.723,123,70-5,6
Ciutat AntiguaSant Jaume4.652,989,270,0
Llevant – La SoledatSon Canals – Can Capes1.856,74-3,52-6,1
Llevant – La SoledatLa Soledat1.644,259,74-7,4
Llevant – La SoledatSon Gotleu1.191,6415,22-5,8
Los barrios más caros y más baratos de Valencia
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
L’EixampleEl Pla del Remei3.757,434-8,2
Ciutat VellaLa Xerea3.041,080-10,7
L’EixampleGran Vía3.015,386-4,7
BenicalapCiutat Fallera973,8131,6-68,4
Poblats MarítimsNatzaret891,9810,8-27,4
RascanyaEls Orriols843,1910,1-37,1
Los barrios más caros y más baratos de Sevilla
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
CentroSanta Cruz – Alfalfa3.845,5613,46-2,1
CentroPuerta de la Carne – Judería3.251,8319,23-0,8
CentroArenal – Museo3.208,7510,23-1,0
Cerro AmateSu Eminencia – La Oliva909,156,96-25,5
TorreblancaTorreblanca669,30-2,76-34,7
Cerro AmateLos Pajaritos660,2714,63-38,9
Los barrios más caros y más baratos de Sevilla
DistritosBarriosprecio JUN-19% anual% máximos
EsteMalagueta – Monte Sancha3.882,2822,400,0
CentroCentro Histórico3.839,6611,160,0
Carretera de CádizPaseo Marítimo Oeste-Pacífico3.352,0010,26-7,7
CampanillasCampanillas1.389,346,86-14,5
Ciudad JardínMangas Verdes – Las Flores1.238,3715,42-6,4
Martiricos – La RocaPalma – Palmilla670,1915,58-22,2
PorMircea Vinteanu

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.

Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.

El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.

Los agentes de la propiedad tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:

  • Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta….
  • Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.

Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000.

Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso.

Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.

PorMircea Vinteanu

Guía para vender tu vivienda

Todos queremos que nuestra vivienda se venda rápido. Pero, ¿está lista la vivienda para vender?, ¿estamos preparados para iniciar el proceso de comercialización?

Me gustaría daros mis trucos, para que os resulte mas fácil.

  1. Revisa la vivienda. Si vives en el piso, es mejor que quites toda la decoración excesiva. La vivienda tiene que estar lo mas diáfana posible.
  2. Redecora la entrada, la primera impresión es la que cuenta. Cuando un comprador entra en la vivienda tiene que sentirse como en su casa.
  3. Olores. Es necesario que no existan malos olores. Hay que utilizar ambientadores, airear bien la casa, o incluso hacer un cafetín antes de la visita, el olor a café hace que los compradores se sientan en su hogar.
  4. Evita muebles viejos, hacen que la vivienda parezca mas antigua. Es preferible que no existan muebles y que la vivienda se encuentre vacía. Se verán mejor los huecos y obtendremos mayor sensación de amplitud.
  5. Limpia a rabiar jajaja. Es muy importante limpiar a fondo la vivienda antes de empezar las visitas. Incluso antes del reportaje fotográfico.
  6. Pinta con colores neutros. Una vivienda decorada en blancos o grises hace que parezca mas grande y acogedora.
  7. Quita efectos personales y fotografías. No conviene enseñar la casa repleta con fotos de bodas, comuniones, etc… debemos de despersonalizarla lo mas posible.
  8. Evita estar en las visitas. Es preferible que los propietarios no se encuentren en la vivienda. Lo primero, porque más gente en la casa hará que parezca mas pequeña y lo segundo, el comprador se puede sentir mas cohibido a la hora de visitar la casa, y sentirse libre es fundamental para echarle un vistazo a fondo.
  9. Realiza un buen reportaje fotográfico a poder ser, con luz de día. Unas buenas fotos hacen que la vivienda luzca en Internet y lograremos un mayor número de compradores.
  10. Haz una lista de las cosas buenas de la vivienda. Hay que resaltar todo lo bueno de la casa. Nos ayudará a hablar solo de lo bueno y así poder contestar con rapidez cuando un comprador te diga algo malo de la casa.
  11. Fíjate en la zona. Debemos resaltar la zona en la que se ubica el inmueble. Valorar los servicios cercanos, colegios, supermercados, centro de salud, comunicación con autovías etc..
  12. Haz una valoración realista. No te fíes de lo que anuncian en tu zona. Consulta datos de ventas reales. Compara tu casa con otras vendidas, no con aquellas que están aún sin vender.
  13. Publica un solo anuncio. Nuestra propiedad no puede salir anunciada 5 veces con diferentes fotos y diferentes precios. Sólo una vez, la hará mas especial y exclusiva.
  14. Ten a mano la documentación. Antes de nada debemos tener toda la documentación preparada, escrituras, nota registra, certificado energético, recibo de la contribución, inventario, certificado de la comunidad con sus gastos, últimos recibos de luz y agua. Todo a mano, para cuando el comprador nos lo pida dárselo sin titubeos.
  15. Prepárate para las visitas. No deniegues ninguna visita por horario. Haz visitas incluso sábados y domingos. Debes tener disponibilidad total para enseñar tu casa. Intenta enseñar con luz del día, nunca de noche. Procura ser amable si decides quedarte en la vivienda. Abre la puerta con una sonrisa. Evita hablar de cosas malas que hayan sucedido en la casa.
  16. No te enfades por posibles ofertas a la baja. Hay que llegar a un acuerdo que nos favorezca en el menor tiempo posible.
  17. Conoce todos los gastos que conlleva la venta. Hay que tener en cuenta los posibles gastos, para tomar una decisión rápida en cuanto nos llegue una oferta.
  18. Prepara los documentos previos a la escritura. Ten a mano un modelo de contrato de oferta y de arras. Estar bien asesorado es fundamental.
  19. Haz un inventario si dejas muebles. Debes poner en el contrato de compraventa los muebles que nos comprometemos a dejarle al comprador. Muchas veces en notaria hay enfados por una lavadora….
  20. Escoge al mejor agente inmobiliario. No escojas a muchos, escoge a uno sólo. Tienes que ser exclusivo. Elige a un agente que trabaje con pocas propiedades, así podrá esforzarse al máximo y gastar su tiempo y dinero por ti. Podrá mantenerte informado de todas las gestiones a tiempo real. Confía en un inmobiliario para vender tu propiedad.
PorMircea Vinteanu

La rentabilidad de la inversión en vivienda se sitúa en 7,5% en el primer trimestre

La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha mantenido estable durante el primer trimestre de 2019, ya que ha repetido la misma tasa de retorno de hace un año: 7,5%. Aún así, según el estudio realizado, la rentabilidad obtenida multiplica por seis, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años.

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas son la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 9,2%, frente al 8,5% que daban hace un año. Los locales ofrecen un rendimiento del 8,5% (hace un año era del 8,2%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 6,8% frente al 6,7% de hace 12 meses.

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,4%. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (7,1%), Murcia (7,1%) y Huelva (6,7%). En Barcelona la tasa de rentabilidad está en el 4,6%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,1%.

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,9%), Pamplona (4,4%), Cádiz y A Coruña (4,5% en ambos casos).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en la mayoría de capitales. El mayor retorno se obtiene en Pontevedra (11,2%). Le siguen las rentabilidades de Huelva (10,3%), Oviedo (9,7%), Lugo (9,6%) y Zaragoza (9,4%). A continuación, se sitúan las ciudades de Ávila (9,3%), Bilbao (8,9%). León y Alicante (8,8%, en ambos casos).  En Barcelona la tasa está situada en el 8,1% mientras que en Madrid queda en 8%.

A Coruña ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 6,4% de rentabilidad), seguida por Segovia (6,5%), Castellón y Albacete (6,7% en las dos ciudades).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de Málaga presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 9% de rentabilidad bruta. Le siguen Sevilla (8,6%), Zaragoza (8,2%) y Lleida (8,1%). En Madrid la rentabilidad asciende al 6,9%, mientras que en Barcelona se sitúa hasta el 6,2%.

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Santander (5,5%), Bilbao (5,6%), A Coruña (5,7%), Valencia (5,8%), Murcia y Palma de Mallorca (5,9% en ambos casos). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de casi la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Burgos (8,5%), seguida por Almería (6,7%) y Lleida (6,5%). En Barcelona la tasa de retorno se sitúa en el 6%, mientras que en Madrid está en el 5,1%.

La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,8%, seguida por Ourense (2,9%), Granada (3,1%) y Vitoria (3,2%).

Para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al cuarto trimestre de 2018.

El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.

Importante:

A partir del informe relativo al primer trimestre de 2019, se actualiza la metodología de creación del informer. Tras la incorporación se han incluido nuevas fórmulas de cálculo que aportan aún más robustez al análisis de la evolución de los precios, sobre todo en áreas pequeñas. Por recomendación se actualiza la fórmula para hallar el precio medio con más certeza: además de eliminar los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado se calcula el valor mediano en vez del valor medio.

PorMircea Vinteanu

Antes de vender, reflexiona…

Si tienes un inmueble en venta, deberías hacerte estas preguntas para saber si estas bien orientado

¿Comprarías tu piso en el precio que tu mismo has marcado?
¿Consideras que tu piso tiene una buena accesibilidad (aparcamiento, ascensor, cuestas, escaleras de acceso)?
¿Crees que tu piso entra por los ojos cuando lo enseñas?
¿Has pintado, actualizado, reformado o remodelado tu vivienda en los últimos 5 años?
¿Tu vivienda está llena de recuerdos familiares, objetos y muebles que dificultan el paso y la entrada de la luz?
¿Lleva tu piso en venta más de 3 meses?
¿Crees que eres objetivo a la hora de enseñar tu vivienda a un comprador potencial?
¿Cuando tienes una consulta sobre tu vehículo, tu salud, tu dinero, el colegio de tus hijos, confías en el profesional especialista en ese sector?
¿Conoces, has analizado y tomado en consideración los inmuebles que compiten con el que vas a vender?
¿Tienes la información veraz sobre el mercado inmobiliario de tu zona y Donostia con datos realistas?

Tengo la respuesta a todas estas preguntas.

PARA MI, LO IMPORTANTE ERES TÚ.

Llamame sin ningún tipo de compromiso



PorMircea Vinteanu

Trabajar con varias agencias a la vez atrae más visitas

Uno de los mayores errores a la hora de poner tu piso en venta con varias agencias es creer que cada una de ellas dispone de un número determinado de potenciales compradores exclusivos.

Pensando así es lógico suponer que cuantas más agencias contrates, más clientes potenciales verán tu propiedad. La realidad es algo diferente.

En la mayoría de los casos, un mismo comprador está buscando a través de varias agencias y esto puede generar algunos problemas:

  • Más de una agencia llama al mismo cliente comprador para ofrecerle el mismo piso. En principio no parece un problema. Pero cuando llamamos a un cliente para ofrecerle una novedad de nuestra cartera, parte de nuestro trabajo comercial consiste en reforzar la idea de que se trata de un producto interesante, novedoso, y que no durará mucho en el mercado. Si esta misma llamada se repite 4 o mas veces desde distintos agentes, la fuerza del mensaje se diluye dando la sensación al potencial comprador de producto poco exclusivo.
  • El potencial comprador se interesa por tu piso y hace una oferta. Como sabe que son varias las agencias que tienen el piso en cartera negocia con todas ellas a la vez buscando obtener el mejor precio. Finalmente el piso se vende a un precio inferior, o no se vende, perdiendo así una oportunidad. Mismo caso pero con exclusiva. El comprador realiza una oferta, la agencia inmobiliaria negocia obteniendo una mejor propuesta, el vendedor recibe el mejor precio y la operación se lleva a cabo. 
  • La exclusiva da poder de negociación, trabajar sin exclusiva es similar a poner tu vivienda en una subasta. ¿Qué prefieres para tu propiedad?
  • Es muy habitual que cada agencia aplique un porcentaje diferente de honorarios sobre el precio solicitado por el propietario. ¿Que pasará? Mismo piso, 4 precios diferentes Resultado: ¡Desconfianza!

Espero haberte aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria. El problema no está en la exclusiva sino en encontrar el agente que te ofrezca un servicio adecuado a tus necesidades.

Estoy dispuesto a comprometerme, ofrecerte soluciones y no promesas, defender tus intereses y ayudarte a conseguir tus objetivos.

Y tú, ¿Qué estas dispuesto a hacer para vender tu piso ?

Llamame y pide mas informaciones

PorMircea Vinteanu

¿Por qué confiar en un agente inmobiliario?

Aunque no te lo creas, muchas personas dudan en contratar a un agente inmobiliario a la hora de vender su vivienda en Benidorm. Y el motivo es la falta de confianza. Sin embargo, si encuentras al profesional adecuado, el proceso de compra o venta de tu vivienda será mucho más sencillo, corto y relajado. Así que te voy a dar argumentos… ¿por qué confiar en un agente inmobiliario?

¿Por qué confiar en un agente inmobiliario?

La venta o la compra de tu vivienda es una de las cosas más importantes que vas a hacer a lo largo de tu vida. No es nada fácil. Si fuese sencillo, para empezar, las agencias inmobiliarias no existiríamos.

Pero si te paras a pensar en la cantidad de trámites, documentos, plazos, y conocimiento legal, administrativo y económico que necesitas para llevar a cabo el proceso por tu cuenta, entenderás que es mejor dejarlo en las manos de un profesional.

Pero aquí llega el problema, ¿cómo saber si se trata en efecto de “un profesional”?

Problemas para la falta de confianza y cómo solucionarlo

Tal  y como está hoy en día regulado el sector inmobiliario, cualquiera podría vender una vivienda. Por eso, existen certificaciones que te informan de si el agente que está trabajando contigo es un verdadero profesional.

Infórmate o pregunta directamente a tu agente antes de firmar la exclusiva de tu vivienda.

¿Y si vendes por tu cuenta?

Como ya te he dicho, puedes hacerlo. Para empezar, deberías planificar una estrategia de marketing para tu vivienda y explotar todos los canales posibles en los que realmente el anuncio de tu casa vaya a tener notoriedad.

Así es como puedes encontrar a tus compradores potenciales, pero tendrás que saber a quién te diriges, qué posibilidades tiene cada perfil y tratar de dirigirte especialmente a él.

Luego, tendrás que elaborar el anuncio y ponerlo en los portales. Tendrás que estar pendiente de su posición, para que no se oculte y también de los mensajes que vayas recibiendo a raíz de la publicación.

Te puedo recomandar que tengas una línea telefónica exclusiva para la venta de tu vivienda y que lleves el teléfono móvil contigo día y noche para no perder ni una sola llamada. Piensa que tendrás que estar disponible más de 15 horas al día (cada uno llama cuando quiere…).

¡Ah! Y deberías dominar el arte de la negociación. Piensa que estás tratando de vender tu vivienda (y al mejor precio). Los compradores tratarán de rebajarte la cantidad, no lo dudes. Por eso, tendrás que poner en práctica todos los métodos y argumentos para que no consigan bajar ni un solo euro.

Además, tendrás que dejar tus emociones y sentimientos a un lado. Llevas en esa vivienda mucho tiempo, pero no puedes dejar que eso influya en el proceso de venta.

Son muchas cosas, ¿verdad? Por eso te aconsejo que confíes en un agente inmobiliario. ¿Por qué? ¡Sencillo! Porque el proceso de venta es duro, y tener un profesional formado a tu lado puede ayudarte a sobrellevarlo.

¡Quiero ser tu opción !

Me puedes contactar haciendo clic aqui



PorMircea Vinteanu

Cómo puede un buen agente ayudarte a encontrar la casa que quieres?

El internet es un recurso básico y muy utilizado cuando se busca una casa, departamento o terreno para comprar. Allí encontraremos una gran selección de propiedades y podremos ver y comparar precios, incluso algunos portales te permitirán guardar tus propiedades favoritas y te enviarán una alerta cada vez que bajen de precio! Sin lugar a dudas una gran ventaja hoy en día!

Pero, cuando se trata de encontrar la casa de tus sueños, nada se compara con trabajar con un Agente Inmobiliario. A continuación te detallo el por qué un agente profesional y dedicado al rubro inmobiliario a tiempo completo puede ayudarte a descubrir la propiedad ideal para ti:

  • Un buen agente inmobiliario siempre está trabajando en red y puede que conozca lo que se encuentra activo en el mercado inmobiliario, o que pronto saldrán al mercado, que aún no encontrarás en línea.
  • Los agentes son expertos en las áreas y vecindarios que le interesan y por lo tanto podrán darte aspectos claves sobre una propiedad que no puedes ver o encontrar en internet, como por ejemplo los ruidos del vecindario, la humedad de la zona, el árbol que representa una amenaza para el techo, la nueva construcción de un complejo deportivo, la nueva carretera que pasará por ahí, el acceso de nuevas rutas de servicio público, etc.
  • Cuando se trata de precios, los agentes sabrán las circunstancias particulares del vendedor, incluso si necesitan vender con prisa y están dispuestos a negociar el precio. Una casa que está publicada en algún portal inmobiliario en internet y que pensaste que estaba fuera de tu rango de precio de búsqueda, podría ser asequible después de todo.
  • Un buen agente será tus ojos y oídos, una vez que él o ella lleguen a conocer tus necesidades y gustos y comprenda lo que realmente estás buscando en una vivienda, podrá alertarte de inmediato cuando haya una casa o departamento que sea la combinación perfecta para ti y tu familia.

Entonces, tenemos claro que si bien es cierto el internet es una gran herramienta al momento de iniciar una búsqueda, asegúrate de obtener algunas recomendaciones de agentes inmobiliarios, entrevístalos y escoge un buen agente una vez que hayas puesto en balanza lo que te ofrecen y su trayectoria. Será muy importante y fundamental que te fijes bien en su orientación personal y experiencia!

Si estás buscando más información sobre bienes raíces o un buen asesor inmobiliario, llámame ahora

Será un placer conocerte!

PorMircea Vinteanu

Engaños más habituales en los anuncios inmobiliarios

No malgastes tu tiempo. Conoce las inexactitudes y engaños más habituales en los anuncios inmobiliarios

Comprar una vivienda es una de las situaciones más estresantes que atraviesa una persona a lo largo de su vida. El proceso de búsqueda se hace más tedioso cuando el comprador va descubriendo que cerca del 90% de las propiedades que se anuncian en los portales acumulan al menos una o dos inexactitudes que suponen para el comprador perder cerca de 100 horas de su tiempo.

Las inexactitudes más frecuentes son:

– Excelente ubicación: este es uno de los trucos más utilizados para llamar la atención sobre una vivienda. Ocurre especialmente en las zonas con mayor reconocimiento. Los anuncios marcan la cercanía a estas zonas de viviendas que se encuentran a casi 1 km de la misma. También suele ocurrir con expresiones como “primera línea” o “cerca del mar”.

– Superficie anunciada: esta es una de las falsedades más comunes para generar interés del cliente. Ocurre en la mayoría de las ocasiones que al dividir el precio entre la superficie real existe un importante perjuicio para el comprador.

– Piso acogedor, ideal parejas, piso con muchas posibilidades… todas estas expresiones que se suelen utilizar son eufemismos de lo mismo: piso pequeño probablemente viejo y mal distribuido.

– Para entrar a vivir: desde luego esto es muy subjetivo y para muchos compradores significa que sólo es necesario pintar, pero la realidad tras este atractivo titular son pisos con reformas realizadas hace 10 años y con su consiguiente necesidad de actualización.

– Gastos de comunidad: en la mayoría de los anuncios marcan el importe aproximado de los gastos de comunidad ordinarios, sin hacer mención a la existencia de una derrama aprobada por la comunidad de propietarios y que el comprador tendrá la obligación de asumir.

Trabajar con un agente que te representa o personal shopper inmobiliario reducirá notablemente el tiempo de búsqueda y te ahorrará desengaños ya que se encargará de visitar las viviendas que aparecen en los anuncios antes de presentártelas y de hacer un estudio detallado con los pros y contras de cada uno de ellas.

Si estás pensando en comprar una vivienda y no sabes por dónde comenzar, habla conmigo y te contaré cómo ayudarte a conseguir la vivienda que buscas.