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deMircea Vinteanu

Por qué contratar una inmobiliaria que esté en una MLS te ayudará a vender antes

     Si estás pensando en vender un inmueble, imagino que ya habrás ido a preguntar a varias inmobiliarias para ver qué te ofrecen cada una de ellas (este post te puede interesar. Habrá alguna que quizá te habrá dicho que trabaja en una MLS o alguna asociación donde se comparten los inmuebles. 

Una MLS es un servicio prestado por un gran número de agentes inmobiliarios que unen sus esfuerzos para ofrecer el mejor servicio a sus clientes. Como conjunto aglutinan la más amplia y seleccionada oferta inmobiliaria dentro de una zona geográfica determinada.

Al contratar un agente de la MLS, te beneficiarás de la fuerza de todos los agentes que participan en ella, con la ventaja de tener un solo interlocutor que defiende tus intereses.

A través de la MLS la información sobre las propiedades disponibles resulta fácilmente accesible para todas las agencias inmobiliarias que participan en el sistema y, a través de ellas, para todos los compradores de las agencias asociadas. De este modo se logra una difusión mucho mayor de las propiedades, convirtiendo la MLS en la herramienta de comercialización más potente.

¡Ojo! Tienes que tener en cuenta que para compartir los inmuebles al resto de las agencias y agentes de la MLS se tiene que firmar un contrato que te asegure el compromiso entre tu agente y el respeto hacia las condiciones pactadas. El servicio de este grupo de empresas está basado en la colaboración con propiedades gestionadas en exclusiva compartida. Hay inmobiliarias o agentes que estando dentro de la MLS trabajan también inmuebles sin exclusiva, tienes que tener en cuenta que NO SE PUEDE COMPARTIR EN LA MLS SI EL CONTRATO NO ES DE EXCLUSIVA COMPARTIDA, aunque esa agencia esté en la MLS tu inmueble no estará dentro del sistema.

Tenemos una MLS muy potente, en la que llevamos trabajando más de 10 años y gracias a la cual hemos podido dar mejor servicio a nuestros clientes. Es la primera asociación de empresas inmobiliarias  basada en la cooperación entre las oficinas y agentes que la componen.

Los los agentes están vinculados a un código ético y de buenas prácticas que te garantizarán un servicio excelente, con el compromiso de las partes de la forma más transparente.

Ventajas para el Vendedor:

Cuando contratas un agente que pertenece a MLS, este es responsable de la gestión de tu inmueble, estará encargando simultáneamente dicha gestión a más de 300 profesionales. Obtendrás la mayor difusión. Tu inmueble lo tendrán todos en cartera y todos lo podrán vender.

El agente de tu confianza será tu único interlocutor te representará y defenderá tus intereses frente a terceros. También dispondrá de toda la información de lo que está sucediendo con la venta del inmueble, información que te ayudará a tomar mejores decisiones.

Toda la información relativa a tu propiedad (precio, características, fotografías, etc.) será la misma en los anuncios de todas las agencias, por lo que habrá más transparencia y efectividad.

Evitarás visitas innecesarias y pérdida de tiempo. Todas las visitas a tu propiedad serán previamente filtradas por el agente responsable de la venta de tu inmueble. 

Ventajas para el comprador:

Normalmente, cuando contratas a un agente para que te ayude en la búsqueda de tu próximo hogar, ganas acceso a la cartera conjunta de más de 80 agencias inmobiliarias, de manera automática, accedes a la mejor y más variada oferta de inmuebles.

Puedes elegir al agente de la MLS en el que más confíes para visitar y ayudarte con todos los trámites para la compra.

Tu agente te ayudará a encontrar lo que estás buscando seleccionando de entre una nutrida y seleccionada cartera de inmuebles aquellas ofertas que más se adaptan a tus necesidades.

Encontrarás homogeneidad en la información facilitada sobre los inmuebles, especialmente en lo relativo a condiciones, precios, etc…

El sistema de reservas y propuestas es el mismo para todas las agencias que componen la MLS por lo que tendrás seguridad y profesionalidad durante todo el proceso de compra.

MUY IMPORTANTE:

No todas las agencias que pertenecen a una MLS trabajan igual. Es una herramienta muy potente pero no es la única. Para elegir al agente que más te interese puedes elegir al agente qué más cosas vaya a hacer por ti y sobre todo el que más garantías te dé.

Cuando tomas decisiones importantes en la vida, como vender tu propiedad en el lugar donde vives o quieres comprar la siguiente casa donde tu y tu familia se sientan como „en casa” en Benidorm o alrededores, o estás interesado en recibir mi asesoría, estas en el lugar adecuado. LLÁMAME con confianza sin ningun tipo de compromiso. 



deMircea Vinteanu

¿Cómo vender una casa rápidamente y al mejor precio?

En un mercado donde las transacciones son difíciles o muy difíciles, se necesitan fuegos artificiales para vender. Pero si deseas aún más, si deseas vender rápidamente y al mejor precio, entonces necesitas un plan bien establecido. Tiene que hacer una demostración de la casa que está tratando de comerciar, tiene que elevarla más allá del potencial que cree que tiene. En el mundo de los bienes raíces, este concepto se denomina „Home Staging” y sugiere que una vivienda debe arreglarse al menos tanto como un automóvil cuando se pone a la venta.

Para que una casa se venda rápidamente y al mejor precio, en primer lugar, es de interés. Es más fácil para un agente inmobiliario profesional hacer esto que para un propietario. La explicación es simple: el agente ciertamente ha tenido estos casos, ya conoce los escenarios que funcionan mejor y tiene los accesorios necesarios, o puede obtenerlos a un costo mucho menor que un hombre común. Tal vez incluso de forma gratuita.

„Preparar la casa para la escena funciona con bastante facilidad cuando la has hecho. En mi oficina, tengo alrededor de 12 plantas en macetas de diferentes tamaños que los agentes toman para preparar un balcón o una terraza. Un pequeño toque que lo cambia todo. También tenemos una caja de preparación para el hogar. Dentro hay toallas de colores, algunos jarrones, flores artificiales, almohadas de colores intensos „, dijo Christian Nowotny, un entrenador de bienes raíces.

La casa en venta no debe tener la marca de los actuales propietarios.

En otras palabras, lo primero que debe hacer al vender una propiedad es deshacerse de todo lo que pueda mostrar la vida y los hábitos de los antiguos propietarios. También es importante no crear un nuevo estilo de vivienda, ya que los posibles clientes no arriesgan todos.

„Cuando llegamos a una propiedad en el baño, por ejemeplo, quitamos el cepillo de dientes, la pasta, las cremas y ponemos dos o tres cosas neutrales para darle una nota colorida. En el salon , donde suele estar más abarrotada, elimina todo lo que se mueve ligeramente, incluida la alfombra. Luego, agregue las cosas a la habitación una por una hasta que se sienta bien .”

Una categoría especial de viviendas es donde hay olores específicos. Se dice que el olor que mejor vende propiedades es el de pan caliente. Pero debido a que hay casos raros en los que los propietarios van a la panadería cuando un cliente potencial espera, se deben encontrar métodos alternativos.

Aquellos que no son fumadores y estaban en una de fumadores, saben lo desagradables que son los olores. Del mismo modo, aquellos que no tienen perro y estaban en el lugar de una persona que tiene un perro. Para salvar estas situaciones, puede ir al supermercado y comprar un spray o recomendar algo profesional. He pedido de internet un producto de Alemania, se llama Imoscent. Así que „el olor de los bienes raíces”. „Tiene cinco sabores extremadamente efectivos, además de que no es solo un olor que llena la habitación, sino que se adhiere a moléculas de mal olor.

Cuando está listo para ser puesto en el mercado, la casa debe estar ordenada de manera minimalista pero efectiva. Esto impresiona tanto en la visualización como en las fotos. Especialmente si las fotos son de buena calidad.

No solo hay una foto, hay de cuatro a cinco fotografías de diferentes ángulos. No utilice un dispositivo económico de 100 euros, puede que tenga una lente de ojo de pez que tenga un ángulo grande, pero que no la abuse para que salga una foto distorsionada. Además, asegúrese de tener luz al tomar fotografías. Necesitas un flash fuerte. Si no tienes una, puedes comprar lámparas de construcción y un trípode o trípode. Pero tenga en cuenta que las buenas fotos, la venta de una propiedad, deberían llevarle una hora o dos y tal vez tengas que esperar uno o dos días hasta que salga el sol y la propiedad se vea bien en el exterior.

Junto con la confianza otorgada a un agente inmobiliario profesional mediante la firma de un contrato de representación exclusiva y la descripción emocional de la casa, elegir y elegir las mejores fotos es una de las cosas más importantes de las que debe estar al tanto de cualquier propiedad. Y tal enfoque es tanto más importante ya que el mercado está invadido por fotos de baja calidad.

Yo no tomo fotos yo mismo. Contraté a un fotógrafo profesional. Para otros agentes, si es demasiado caro, entonces está claro que no son los agentes que tu los necesitas.

En el caso de casas nuevas sin muebles, se requieren mayores esfuerzos.  Las cosas son algo más complejas con nuevas unidades residenciales que no tienen muebles.

Firmamos un contrato con una empresa de muebles y obtenemos muebles gratuitos para estos apartamentos. La condición es tener el logotipo de la empresa en cada mueble. Entonces, estoy mudando uno de estos apartamentos para que parezca un bien inmueble. Y el cliente que desea el apartamento amueblado puede comprar esos productos con un 30-40% de descuento.

Es importante que todos, especialmente los agentes inmobiliarios, entiendan que los esfuerzos son absolutamente necesarios si se desea un buen resultado final.

Si crees que el trabajo del agente es reunirse con el cliente, firmar el contrato y luego retirarse, te equivocas. Esto sucedió ayer. Ahora estamos hablando de mañana.

deMircea Vinteanu

Derechos del vendedor

Ha llegado el momento de que hablemos sobre los derechos del Vendedor, pero primero aclaremos lo que significa un vendedor.

El vendedor es un propietario razonablemente motivado para vender.

Tal vez has escuchado a menudo a personas que dicen que venderían su casa si alguien les diera un precio determinado. Tal vez has escuchado a personas que dicen y creen firmemente que su propiedad no requiere alimentos, es decir, no se apresuran, no tienen un plazo fijo. En ambos casos, estos propietarios prueban el mercado, es decir, el pescado. Estos propietarios se convertirán, en algún momento, en vendedores. Los vendedores son propietarios que tienen una fuerte motivación, determinada por un evento que ha cambiado o está a punto de cambiar sus vidas. Los vendedores tienen un plazo fijo hasta que tienen que vender, superándolos con familiares, con consecuencias personales. Seguiremos hablando sobre sus derechos, dados los objetivos que persiguen.

Objetivos de un vendedor

Como regla general, los objetivos principales de un vendedor son los siguientes, generalmente ordenados de la siguiente manera:

1. PRECIO: Obtenga el precio más alto posible, para vender lo más caro posible;
2. TIEMPO: Para recolectar el dinero en un tiempo determinado, cuanto antes mejor;
3. SEGURIDAD: Para tener la seguridad de la transacción, para no ser engañado, para abrir la puerta a los ladrones o villanos, negociar y vender a un comprador calificado (explicaré a continuación), para cobrar el dinero prometido y otros;
4. ESFUERZO: Haga el menor esfuerzo posible, incluido un poco de problemas y un esfuerzo financiero mínimo (en la promoción y preparación de la casa para la venta);

Mencioné anteriormente una noción que quiero entender muy bien: el comprador calificado. Una persona se llama comprador calificado si y solo si cumple tres condiciones acumulativas: a) NECESITA una casa (de ese tipo), b) tiene los recursos financieros, es decir, dinero, en efectivo o mediante un préstamo APROBADO, c) es LEER para comprar (ahora, hoy). Debido a la falta de legislación y la falta de educación, tanto en el sector inmobiliario como en el sector bancario, la mayoría de los compradores no están calificados. Muchos no solo no aprobaron el crédito del banco, ni estaban en el banco ni en un agente de crédito antes de buscar su casa. Primero, quieren ver muchas casas, conocer el mercado, obtener una idea de precio y luego decidir si es el momento de comprar ahora o no. Solo cuando llegan al archivo de crédito se dan cuenta de que no pueden pagar las casas que han visto y necesitan reanudar el proceso de visualización. Se sabe que al menos un tercio de los llamados compradores son, de hecho, personas que no compran pero prueban el mercado, sin motivación y / o recursos financieros para cubrir el precio solicitado por el Vendedor. Estas personas se llaman turistas de bienes raíces. Tenga en cuenta que las posibilidades de que un comprador no calificado realice una oferta de compra después de ver la casa del Vendedor son extremadamente reducidas, lo que provoca, en compensación, la necesidad de organizar un gran número de espectadores. Es como apostar: tienes pocas posibilidades, pero si juegas muy a menudo puedes tener éxito.

Ahora hablemos de cada Objetivo del Vendedor, en parte. Comenzamos con lo que más desea el vendedor.

El mejor precio
Debido a que hay muchos costos para concluir una transacción de bienes raíces, quiero dejar en claro, desde el principio de esta sección, dos verdades incuestionables, dos axiomas. El primer axioma es que el vendedor quiere gastar tanto dinero a cambio de la casa. La regla „cuánto tiempo permanecemos en la mano” se aplica casi invariablemente. En otras palabras, el objetivo principal del Vendedor es obtener un ingreso neto lo más alto posible después de la transacción.

El segundo axioma es que, siempre, en una transacción de compra / venta, el Vendedor trae la casa y el Comprador trae el dinero. En otras palabras, correlacionado con el primer axioma, el comprador paga todo. Esto se debe a que, según el primer axioma, el Vendedor protegerá y siempre negociará el Precio Neto y todos los demás costos se agregarán a este Precio Neto. ¿Quiere el estado un determinado impuesto para vender la casa? Ok! Nada más sencillo: se agrega el impuesto y obtenemos un nuevo precio de venta. Incluso si el Vendedor paga el pago, como es el caso del impuesto para la venta de la vivienda, el Vendedor pagará con el dinero del comprador todos los gastos para la conclusión de la transacción de venta. Por lo tanto, el comprador paga realmente los honorarios notariales, las comisiones, los honorarios y otros costos incurridos para completar las ventas. Solo los gastos iniciales se pagan con el dinero del Vendedor, los gastos incurridos antes de contactar a cualquier comprador relacionado con la promoción de la venta de la casa (como el anuncio de ventas, cuando corresponda).

Hemos establecido anteriormente que el Precio Neto es diferente del Precio de Venta (el que se menciona en el contrato de compraventa firmado por el notario). El precio de venta incluye, como mínimo, el impuesto estatal y la comisión del agente que presentó al comprador o la tarifa del asesor que representa al vendedor (asigne un presupuesto de promoción y, especialmente, negocie a favor del vendedor para obtener un precio de venta más alto). ). Quiero decir, Precio Neto = Precio de Venta – Comisión – Impuestos – Otros Gastos.

Aparte de los dos precios, hay un precio que el Vendedor exige inicialmente. Esto se llama el precio solicitado. Es el nivel de precio que el Vendedor notifica, el precio que se muestra en el Aviso de venta del vendedor. El precio solicitado es el nivel en el cual el vendedor está listo para concluir el contrato de compraventa. Por lo general, esto es diferente al precio de venta, este último es el resultado de las negociaciones. Por lo tanto, podemos decir que Precio de venta = Precio solicitado – Margen de negociación.

No debemos olvidar que el presupuesto del comprador (el precio total pagado por el Comprador por la casa del Vendedor) incluye tanto los costos de comisión como de respaldo del agente (incluidas las tarifas notariales) y los costos de financiamiento (seguro, valoración, costos de financiamiento bancario, donde caso, etc.). Hay una diferencia de muchos miles de euros entre lo que paga el Comprador y lo que el Vendedor recibe por una transacción de casa estándar. En otras palabras, el precio total = precio de venta + tarifas de finalización + tarifas de financiación + tarifa de comisión.

deMircea Vinteanu

Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La segunda-parte

Si estás aquí, has leído >>>Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La primera parte

significa que estás interesado en lo que dije y por lo qué le diré a continuación:

1.Decides vender tu propiedad.

Por supuesto, has llegado a la conclusión de que vendes después de hablar con su esposa, tus hijos, tu familia y quién crees que es correcto tener poder de decisión. Está claro que tienes razones muy claras para vender y es muy claro que tienes un plan que seguir después de vender: la mayoría de las veces, comprar otra casa donde puedes  vivir, tal vez algo médico, tal vez comprar un automóvil, algunas deudas por pagar, para ayudar a sus hijos con mucho dinero y la mayoría de las veces deseas quedarte con dinero. La pregunta se enviará al punto 2: ¿Es posible llevar a cabo el plan propuesto?

2.Buscas en internet informaciones  para obtener una idea de los precios de mercado y fijas el precio

Puedes pensar que has establecido un precio justo porque buscastes en internet y dijstes  que has hecho comparaciones y diferencias, lo sé, lo sé, mantenga la calma, lo se que tu casa es más hermosa que muchas casas en venta, que tiene más acabados y beneficios, sí, lo sé porque no he conocido a un vendedor hasta ahora para decir algo malo sobre su propiedad.

Aquí viene el primer error más grande. ¿Qué te hace pensar que has fijado un precio aproximado? ¿Por qué no un precio más bajo, o por qué no un precio más alto que el fijado por  ti? Ten mucho cuidado con lo que te digo: cuando buscas poner un precio, encuentras propiedades que no son relevantes en absoluto por el hecho de que esas propiedades todavía están a la venta a precios que se basan en el mismo criterio que el tuyo: De los planes del futuro por falta de información, los precios guiados por otros errores y los erróneos dicen que los puntos de referencia más importantes para fijar un precio, es saber el precio al cual propiedades similares ya se han vendido y cuánto tiempo han estado en el mercado. Antes de vender, esta información es imposible de encontrar. ¿Cómo reaccionarías y qué cambios harías si supieras que las propiedades de las que te has orientado,  están en venta por un año, dos años, 3 años o incluso más? ¿Es eso lo que quieres?

Podemos suponer que si,  te has decidió a vender y como has  fijado  el precio de la venta, ¿de donde sabes que el precio que solicitas es el correcto?

Una decisión saludable e inteligente  para ti es pedir la opinión de un especialista. Aquí aparece el agente inmobiliario. Lo más correcto es que, una vez que hayas terminado de hablar con la familia sobre la venta y lo que deseas hacer después de la venta, antes de poner la propiedad en el mercado, debes informarte  y seleccionar de la mayoria de agentes inmobiliarios, un agente inmobiliario profesional para solicitarle servicios de asesoramiento. Por que es cojes a el?

Porque  él es el único que conoce el mercado inmobiliario, sabe qué propiedades similares están disponibles para la venta en el mercado en el área donde tu  vendes, tiene un historial de propiedades similares vendidas en los últimos meses, hace solo 1 año (no necesitas informaciones de  más de un año), conoce la cantidad de ofertas y la cantidad de demandas del mercado y con toda esta información, puede hacer un análisis de mercado comparativo que debe diferir en un 15% mas o menos  del precio correcto y muy importante: puede decirle qué propiedades están a la  venta cuando quieras comprar y conoce los precios que te  ayudarán a comprender claramente si tus planes se pueden llevar al final.

3. Haces  algunas fotos como sabes y cómo crees que es bueno hacerlas.

 Has hecho  las fotografías como pensaste, pero las fotografías son extremadamente importantes y ni siquiera transmiten lo mismo. Luego, las fotos deben ser realizadas de manera profesional por un fotógrafo profesional. Específicamente, antes de tomar  las fotos, la casa debe estar preparada, limpia, ordenada, totalmente ajustada y  hacer todo lo posible para que perezca  lo más ancha posible. Nadie quiere ver fotos de  cuartos oscuros, fotos de la ropa en la silla o en la cama, los platos en la mesa de la cocina, el gato o el perro en la casa y muchos otros detalles que trabajarán en su desventaja. El agente inmobiliario  conoce estos asuntos muy claramente y sabrá cómo regular esta situación para tu beneficio.

¿Es lógico no? Si has vendió al menos un automóvil hasta el momento, ¿es cierto que lo lavaste, arreglaste, he  hiciste todo lo que pudiste  para atraer la atención del comprador? Con tu hogar tienes que ser aún más cuidadoso.

4. Le dices a tus amigos, familiares, compañeros de trabajo que vendes.

Cuando les dices que vendes tu casa, ¿por qué lo haces? ¿Qué hay en tu cabeza? ¿Piensas que  puede uno de ellos comprar o comentar con gente, a sus conocidos sobre ti y tu hogar? No entiendo lo que pueden hacer por ti. Lo sé, sé que te aconsejarán sobre el precio, sé que todos te hablarán de un amigo que ha logrado vender sin un agente y, a un buen precio, te dirá cómo hacerlo y cómo no, o, si has hecho  algo,el, “como sabe todo”, teadvertirá de decirte  que estabas equivocado y de que tenías que hacerlo, pero  no olvides  que el o ellos  hablan sin cargo, sin riesgo. Si haces lo que dicen y se equivocan, es tu error y tu pérdida,  no es de ellos, por lo que acepta el consejo del profesional. Si tienes que  operarte, ¿la opinión de tus colegas, los conocidos importa o solo importa lo que dice tu médico? ¿Alguien sabe mejor que él? Exactamente. Todo el mundo tiene que ver su lugar y su trabajo.

¿Estás dispuesto a dejar de lado a todos los agentes inmobiliarios, clientes pasados, presentes e incluso a aquellos que pueden ser  re / dirigidos desde otras propiedades a tu hogar?

5. Subes tu propiedad en internet con las fotos y la descripción, muestras un cartel en la ventana con SE VENDE  y listo: estás listo para la venta

Con los últimos pasos que has hecho, estás esperando a que suene el teléfono y venga el comprador e incluso comienca a sonar el teléfono: es un agente que solicita datos, otro teléfono … otro  agente, etc. Todos los días otro agente te llama con las mismas preguntas que los demás. Al principio, durante unos días o hasta 2 semanas, aún recibe llamadas telefónicas de los agentes y comienzas a pensar que te  llaman porque están interesados ​​en tu hogar, comienzas a pensar que tu propiedad es interesante para los agentes y por clientes, lo peor, que comienzas  a  creer que todos los agentes que te llaman comenzarán a mostrar su interés en vender tu casa. ¿Cómo te parece?

¿Cómo puedes pensar que el agente se convertirá en tu agente de publicidad gratis para ti, pero con  su dinero? No. Publicará tu propiedad para atraer la atención de los compradores hacia otras propiedades que el agente tiene bajo su control en un contrato con el propietario. ¿Cómo crees que un agente comenzará a gastar tiempo, dinero y otros recursos para ti sin estar seguro de que hará la venta y recuperará su dinero y ganará? Sí, dices que pagarás la comisión por vender, pero cada agente sabe que es muy improbable para el hacer esta venta  y, por lo tanto, no se involucre tanto como debería y el tiempo pasa, semanas, meses, años y tu  no vendes.  Empiezas a pensar que no hay dinero en el mercado, que no hay compradores, que no es un buen momento para vender y te niegas a pensar que toda tu culpa es tuya.

Debe saber que, mientras esperas y no sucede nada, los demás venden, se mudan y viven tranquilos  porque eligieron hacer lo que tu  rechazastes. Proporcionar confianza a un agente inmobiliario para vender tu casa porque, de hecho, es el trabajo del agente, ofrecer servicios que ayudan a vender. Durante el tiempo que esperas, el mercado inmobiliario siempre está en movimiento, los precios están cambiando y, por lo general, el precio no vuelve a subir, y baja  y te resultará más difícil reducir el precio, pero el error es solo tuyo.

Permíteme explicarte también cómo funciona el cartel de VENTA contra ti . Todo el mundo sabe que el cartel de  LA VENTA de un agente es algo normal porque eso es lo que hace un agente inmobiliario, pero tu número de teléfono en el cartel de venta  es tu enemigo. Los agentes se encargarán de informar  a los compradores, decirles que tu  con este cartel, tienes algunos  problemas con la casa, que no eres serio, y con muchas otras razones que asustan a los compradores,  para que no se comuniquen contigo . Después de todo, ¿por qué el dueño muestra su número de teléfono? ¿Por qué no quiere trabajar con un agente? ¿Qué esconde? Y muchas otras preguntas que el comprador tiene que hacer son alimentadas intensamente por un agente que tiene que dirigirlo a otra propiedad que quiere vender.

Y otra cosa más: supongamos que estás en la casa y has recibido una visita de un comprador potencial. ¿Cómo sabes que es un comprador? ¿Cómo sabes que no es un delincuente? ¿Cómo sabes que el que está en tu casa no es otro vendedor como tu  o de otro tipo que vino a ver qué casa tienes para obtener una idea sobre el precio de su casa que él quiere vender?

Y muchas otras preguntas. ¿Por qué no piensas en la seguridad de tu familia? ¿Por qué no quieres que tu tiempo libre lo pasas con tu familia?

Esto no sucederá con un agente porque no perderá tiempo en las calles con un posible cliente no calificado sin firmar una hoja  antes de llegar a tu hogar y no antes de llevar a cabo una discusión de eliminación para cliente antes de molestarte.

Sigue leyendo >>>Intermediación Inmobiliaria o Representación Exclusiva

 

 

 

 

 

deMircea Vinteanu

Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La primera parte

Comencé a escribir este artículo por respeto a mi trabajo como agente inmobiliario , respeto por mis clientes y por todos los vendedores (escribiré artículos especiales para compradores) en el mercado de bienes raíces, con el deseo de ayudar, quiero la información expuesta por mí en este artículo y solo para que entiendas  que para reducir el estrés, para mantener a tu familia segura, para aumentar tus posibilidades de vender al mejor precio en el menor tiempo posible y sin dolor de cabeza, es bueno tener un agente inmobiliario cerca de ti.

Sí, sé que no te gusta lo que digo y realmente te creo. Es solo culpa del  agente inmobiliario que demostró la falta de profesionalismo. Te creo que no confías en el agente inmobiliario y te creo que no tienes una buena opinión al respecto.  La parte buena  es que no todos los agentes son iguales y que en cualquier trabajo están algunos muy bien preparados y otros no, pero  tu tienes  que elijir  .

Tengo suficiente experiencia y antiguedad en este trabajo para saber que aproximadamente el 80% de las transacciones inmobiliarias realizadas directamente entre propietarios y compradores se basan en el trabajo, la presentación y la publicidad de un agente inmobiliario que en algún momento perdió el control.

Todavía no puedo entender cómo funciona el pensamiento de un vendedor: ¿por qué no quieres a tu lado un agente? ¿Qué tienes que perder mientras pagues  al agente por la venta? ¿Por qué no quieres  tener un agente inmobiliario que trabaje para ti todos los días, ilimitado que solo le  pagas  cuando estás satisfecho con su servicios?

Mirándolo desde fuera o a través de los ojos de alguien que no sabe lo que está haciendo el agente inmobiliario, las cosas son así: 1. Decides vender tu propiedad, 2. Buscas en internet informaciones  para obtener una idea de los precios de mercado y fijas el precio, 3. Haces  algunas fotos como sabes y cómo crees que es bueno hacerlas. 4. Le dices a tus amigos, familiares, compañeros de trabajo que vendes. 5. Subes tu propiedad en internet con las fotos y la descripción, muestras un cartel en la ventana con SE VENDE  y listo: estás listo para la venta. CORRECTO?

Con todo esto, estás esperando que el comprador te llame y que va pagar el precio que solicitas. Parece simple? ¿Porque los  agentes piden tanto dinero por las cosas que yo hago incluso mejor que ellos?

Te digo que las cosas no son así.

Ahora llévemos uno por uno, paso a paso  y veras  la realidad como no sabes:>>>Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La segunda-parte

 

deMircea Vinteanu

¿Estas vendiendo una propiedad? Cómo ahorrar dinero, tiempo sin dolores de cabeza

¿Por qué con agente inmobiliario y no solo?

Siempre he tratado de entender lo que piensan los vendedores cuando deciden vender sus propiedades sin pedir ayuda a un agente inmobiliario  y cada vez  pierdo la lógica de las decisiones de los vendedores. Trataré de ser más explícito: si un vendedor decide intentar vender  sin un agente inmobiliario, asigna dinero y perder  tiempo, no puede  hacer más del 20 % de lo que hace un agente profesional.

¿Qué puede hacer un vendedor?

– Publique la propiedad en 2 o 3 sitios, o tal vez más, pero ciertamente sin cargo, y que no ofrezcan demasiada exposición a este tipo de publicidad;

– Dar un segundo anuncio al periódico con la esperanza de que un cliente en particular lo llame ese mismo día;

– Tal vez también ponga un cartel con „En venta”.

– „y listo con el programa de marketing”

¿Qué es diferente de un agente inmobiliario profesional?

– Tiene una recopilación de los últimos datos: propiedades similares, su historial,

– Tiene conocimientos de marketing inmobiliario,

– Hacer presentaciones profesionales de la propiedad,

– Conoce el posicionamiento de ese tipo de propiedad en el mercado, por lo que puede determinar su valor real para la venta (incluso si a veces las nuevas agencias no son tan crueles que lo decimos al frente y ofrecemos para estudiar otras ofertas comparables),

– Él sabe cómo arreglar una casa por lo que es atractivo,

– Establecer el grupo de clientes objetivo para ese tipo de propiedad,

– Establece el concepto de mercadotecnia, plan y métodos, y su puesta en escena para que no agote todas las balas en la escopeta a la vez.

– Publicar en plataformas / portales de pago donde las personas no tienen acceso,

– Listas sistemáticas en diarios, revistas,

– Reenviar periódicamente boletines,

– Coopera con otras agencias y agentes que tienen clientes,

-Tener listas de compradores que esperan una propiedad y pueden o pueden convertirse en compradores de esa propiedad,

– Participar en ferias y exposiciones donde se promocionen y promocionen sus propiedades.

– Tienen la habilidad de negociar.

– Realiza estudios de mercado para el comprador.

– Solo vengo de visita con clientes calificados,

– Brinda apoyo a acreedores y  financiamiento,

– Proporciona soluciones de reducción de costos: un notario más barato, una compañía que mueve los muebles a un precio bajo, otra con descuento en la limpieza, etc.

¿Todavía necesitamos comentar por qué un vendedor debe tener su propio agente de bienes raíces?

Sí, me siento obligado a decir por qué solo un agente debería haberlo hecho.

Debido a que muchos están tratando de trabajar con más agentes, tal vez incluso con todos, con la esperanza de tener un comprador antes.

En realidad no es así! ¿Cuántas máquinas podemos conducir a la vez? ¿Cuántos directores pueden dirigir una orquesta?

Trabajando con más de una agencia o todo lo posible, el propietario cree y espera atraer más fuerza de ventas. ¿Qué sabe la agencia? Él sabe que no es el único con quien tratar y por lo tanto cualquier esfuerzo costoso de lo anterior puede ser inútil porque la venta puede ser realizada por otra persona. Así que se limitará a un presupuesto mínimo.

 

 Un agente profesional asignará el presupuesto, inicialmente pagará con su dinero para la comercialización de esa propiedad, y está más motivado para vender.

deMircea Vinteanu

Un buen agente de bienes raíces tiene como objetivo principal la venta ventajosa de la propiedad en beneficio del vendedor, no la comisión

Los contratos también están subestimados. Un buen contrato protege a ambas partes y le ofrece la oportunidad de retirarse de su negocio sin pérdidas si no se cumple una única cláusula.

„A menudo sucede que un cliente paga el anticipo y luego se demora mucho en pagar la diferencia. Por un contrato se puede estipular que los retrasos son penalizados. Muchos clientes prefieren pagar más para retrasar un poco. „Hay muchos escenarios clásicos en transacciones de bienes raíces, y un agente experimentado puede convertirlos en beneficios para su cliente”.

Al mismo tiempo, para vender una propiedad, no solo debe aceptar clientes con todas sus quejas y reclamos, sino que también es obligatorio responder a sus solicitudes en cualquier momento del día, ya que los clientes se reorientan rápidamente si se retrasan. Todo esto convierte al agente de bienes raíces en un peón importante para obtener el mejor precio en el menor tiempo.

La mayoría de los clientes potenciales tienden a ver un ángulo completamente diferente al de un agente de bienes raíces. Muchas personas prefieren pasar por todo el proceso solo para ahorrar en comisiones porque tienen la impresión de que todo saldrá como está. Pero la realidad es bastante diferente.

„Más del 80% de los propietarios creen que un agente de bienes raíces solo muestra una dirección, abre una puerta, les presenta lo que las paredes están pintadas, tiene o no tiene parquet … … NO. Es muy importante entender que este servicio es asesoramiento, porque es muy importante saber algo sobre su venta o compra. Un agente capacitado sabe lo que está sucediendo en el mercado, cuál es el valor de mercado de la propiedad, cuál es la competencia. Luego hay algunos pasos para negociar el precio de una transacción, y es importante utilizar un agente de bienes raíces que le brinde información y lo guíe por este camino y, por último, pero no menos importante, estamos hablando de los pasos reales de la transacción, los administrativos „.

Sin embargo, el problema no radica únicamente en la capacidad de los propietarios para comprender cómo funcionan las agencias inmobiliarias. La incomodidad a la hora de la intermediación inmobiliaria tiene profundas raíces. Es el miedo a los no profesionales y con razón. Pero los tiempos han cambiado, y tienes muy buenas opciones. Es importante aprender a elegir al profesional de la multitud de „agentes”

„Se trata de la mentalidad de las personas, quienes deben entender que tienen que trabajar con firmas profesionales, con agentes acreditados o profesionales, contextualmente, con las facturas. Pero los propietarios prefieren pagar menos por un servicio más débil.

Si vosotros, los propietarios no trabajarais con estas personas, ellos no estarían en el mercado.

deMircea Vinteanu

Los propietarios no pueden ser buenos vendedores porque son subjetivos y, a menudo, no están informados.

Un propietario que decide vender por su cuenta puede encontrar clientes interesados, pero no puede ser persuadido cuando tiene que demostrar objetivamente que su propiedad es la compra más ventajosa para el comprador actual.

Aquí es donde entra la capacidad de negociación, y alguien que no se especializa en esta área no sabe cuándo ser flexible y cuándo estar en una posición firme.

„Es una creencia compartida entre los propietarios que si negocian directamente con la otra parte, tendrán más ventajas”. Esto puede ser cierto si asumimos que tanto el comprador como el vendedor son personas razonables que pueden hablar con eficacia. Pero cuando hay malentendidos entre los dos lados, solo un agente puede conformarse con ellos.

De lo contrario, la transacción queda comprometida. Un vendedor puede rechazar la oferta de un comprador y simplemente porque no le gusta lo que parece o no le gusta su actitud „.

Además, los agentes inmobiliarios han comprado anuncios y sus anuncios siempre llegan a los clientes antes que los publicados por individuos. Además, a los agentes no les gusta perder el tiempo montando clientes en apartamentos que no son adecuados para sus necesidades. Por lo tanto, solo las personas que tienen un interés real en la propiedad pueden ver. Estas cosas no pueden ser controladas por individuos, quienes pueden tener la impresión de que han ahorrado la comisión, pero a costa de un esfuerzo que a menudo no vale la pena hacer. Además, es posible que un agente de bienes raíces haya obtenido un mejor precio, incluso después de pagar la comisión.

Ahora llévemos uno por uno, paso a paso  y veras  la realidad como no sabes >>>Porque vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario-Parte I

deMircea Vinteanu

Los 5 mitos falsos sobre las agencias inmobiliarias

A la hora de vender un inmueble son muchas las personas que escogen vender como particular sin contar con un agente inmobiliario, o elegir la agencia más cercana sin preocuparse del servicio que van a ofrecerle para la venta de su inmueble. La mayoría de las personas que escogen estas fórmulas lo hacen en base a unos falsos mitos que pasamos a detallar:

Mito 1. Mejor los agentes inmobiliario baratos

Son muchas las personas que tienen la percepción de que un agente inmobiliario se dedica a hacer unas pocas fotos con el móvil, publicitarlas en los portales y en el escaparate de su inmobiliaria, esperar que venga el comprador y abrirle la puerta para que vea el inmueble. Lo cierto es que todavía hay muchas inmobiliarias que trabajan así, sin compromiso hacia su cliente y haciendo un trabajo que, en la mayoría de los casos, podría hacer mejor el propio propietario sin tener que pagar una comisión a nadie. En estos casos, muchos de los agentes bajan mucho sus honorarios, incluso alguno de ellos decide no cobrar al propietario a cambio de tener un producto más en su cartera para atraer compradores a los que acaban vendiendo otras viviendas.

En esta profesión, como en cualquier otra, se puede encontrar profesionales más preparados o menos preparados, con una carta de servicios mayor o menor, con servicios personalizados a cada cliente, profesionales que se comprometen a cumplir el objetivo fijado con su cliente, y que invierten y apuestan para conseguir el máximo beneficio para su cliente. Evidentemente, esas personas que están preparadas, qué se van a preocupar por las necesidades reales de sus clientes, que saben hacer un plan de marketing para vender el inmueble, que disponen de herramientas que pondrán en valor el producto que van a vender, que tienen una red de colaboradores y participan en MLS y asociaciones inmobiliarias para que esos inmuebles tengan la máxima difusión, esas personas que van a trabajar para ti, para que vendas lo antes posible y al máximo precio posible, que van a invertir su tiempo y dinero… Estos profesionales van a cobrar unos honorarios acordes a los servicios que ofrecen.

Se puede perder mucho dinero con una mala venta de un inmueble, elige al profesional que creas que te va a hacer ganar más dinero con la transacción, y mi consejo es descartar a aquellas inmobiliarias que te van a cobrar unos honorarios bajos, por hacer lo mismo que seguramente ya estás haciendo tú, eso sí que sale caro.

Mito 2. Mejor la inmobiliaria de toda la vida del barrio

Los tiempos están cambiando y las formas de vender también. Antes de elegir por cercanía, infórmate de los servicios que esa agencia te va a ofrecer, sí colabora o no con otros agentes, cuánto están vendiendo y si te van a dar información veraz para que puedas tomar buenas decisiones y mantenerte informado en todo el proceso de venta. Pídeles que te cuenten todo lo que van a hacer para vender tu inmueble. Hoy día la mayoría de los compradores llegan a través de medios digitales o a través de la colaboración con otras inmobiliarias y no necesariamente acuden a la inmobiliaria del barrio.

Mito 3. Todos los agentes e inmobiliarias son iguales

Como en cualquier profesión hay agencias inmobiliarias buenas y malas, incluso la mayoría de las veces no dependen de cómo sea la agencia si no el agente inmobiliario, al igual que los profesionales, las personas también son diferentes, hay personas con actitudes y aptitudes diferentes. Es importante que confíes en la persona que te va acompañar en todo el proceso de venta de tu vivienda y que tenga experiencia probada para vender tu casa rápidamente y por el mejor precio posible, tanto en momentos buenos como en momentos de crisis.

Mito 4. Mejor la inmobiliaria que mayor precio dé a nuestro inmueble

A la hora de hablar con diferentes agentes inmobiliarios, para poder elegir al mejor para cumplir con tus objetivos, estos te contarán como trabajan y en muchos de los casos os dará un precio para la venta de tu casa. Es importante vender al mayor precio posible, pero para conseguirlo tenemos que partir con información real y veraz de cómo se están vendiendo los pisos de esas características en la zona, el precio que tiene tus competidores, los aspectos positivos y negativos que nuestra casa tiene respecto a estos últimos, preparar el piso para aportar mayor valor y seguir un plan de marketing que nos ayude a conseguir obtener el mejor precio posible. Si te dan un precio alto, pero no saben explicarte el porqué de ese precio ni qué van a hacer para conseguir los compradores, es posible que el objetivo de ese agente sea captar la vivienda a toda costa, demostrar que la vivienda no genera interés, consiguiendo que acabe bajándose de precio una y otra vez, con el consiguiente deterioro del activo. Te aconsejo que tomes tu decisión en función del que te hable más claro y te ofrezca el más riguroso estudio de mercado.

Mito 5. Mejor la inmobiliaria que menos compromiso nos exija

Si lo que buscas es un agente comprometido con la venta de tu vivienda, que trabaje e invierta su tiempo y dinero para conseguir tu objetivo ¿de verdad crees que los vas a conseguir si el compromiso no es mutuo? Por lo general los agentes inmobiliarios trabajamos mucho por nuestros clientes cobrando a éxito, sólo cuando hemos conseguido vender la vivienda. Si no tenemos un compromiso por parte de nuestros clientes, difícilmente podremos hacer la inversión necesaria. Cuando te comprometes con una inmobiliaria que comparte inmuebles con MLS y otras inmobiliarias, está se encargará de ofrecer el inmueble a todas las agencias que puedan tener un posible comprador (en nuestro caso más de 90 inmobiliarias) siendo solo un agente responsable que te mantendrá informado en todo momento y al que le podrás pedir cuentas en su gestión. Un agente que será el que te represente y defienda tus intereses incluso por encima de los suyos propios.

deMircea Vinteanu

Qué diferencia hay entre representación exclusiva y la exclusividad

     Existe una creciente preocupación por lo que significa Representación Exclusiva e Intermediación Exclusiva. Por supuesto, hay diferentes opiniones, cada una con su enfoque, pero lo que realmente importa es la relación con los clientes y los servicios a los clientes.

He visto que el tema está siendo abordado por mucha gente, aunque en realidad muy pocos tienen experiencia en el campo de la Representación Exclusiva. Pero eso no significa necesariamente algo malo, porque si hablan de ello, insisten en que la gente está interesada.

En este momento, el propietario de una casa puede optar por cualquier tipo de enfoque para vender su casa. Las variantes son:

1. Venta por medios propios, sin el apoyo de una agencia inmobiliaria.

2. Exclusividad /  Acuerdo de Intermediación Exclusiva.

3. Mediación abierta.

4. Representación exclusiva.

Comenzaré a explicar un poco de cada uno de ustedes y luego responderé sus preguntas.

INTERMEDIACIÓN ABIERTA no representa ninguna relación de agencia (suponiendo solo el consentimiento del propietario para la promoción) y, aunque está en desventaja de vendedores y compradores, sigue siendo la forma más común de colaboración. A menudo, en el caso de la intermediación abierta, las agencias no firman un contrato escrito con vendedores o compradores. Esto es ilegal, porque incluso en la situación de mediación, la ley requiere un acuerdo por escrito, la promoción de la propiedad y el manejo de datos personales sin el consentimiento por escrito de vendedores y compradores está prohibido. Incluso cuando el acuerdo requerido por la ley existe, el agente le hace muy poco al propietario: solo puede ser un anuncio en un periódico o en Internet, lo que significa un 2% de probabilidad de venta.

EL CONTRATO EXCLUSIVO o el INTERMEDIO EXCLUSIVO requiere un acuerdo por escrito entre la agencia y un Vendedor con el propósito de vender la propiedad dentro de un período de x meses, a un precio que a menudo establece el agente de bienes raíces. Por lo general, dichos contratos son una causa perdida porque el contrato solo se presentará a los compradores de esa agencia y el acceso de los compradores a los compradores será limitado. En cambio, aunque el vendedor está totalmente atendido por la agencia, no hay obligaciones y responsabilidades serias por parte de la agencia. Más aún, la agencia se reserva el derecho de cobrar comisiones no solo del vendedor que lo contrató, sino también del comprador. De hecho, las casas a menudo ni siquiera venden aquí la frustración de los Vendedores y la renuencia a tales contratos de exclusividad … Este descontento es aún más importante ya que hay casos en que hay compradores potenciales para la propiedad, pero el agente de bienes raíces decide (en nombre del propietario y sin consultarlo) si colabora o no con otras agencias, bloqueando la venta. En otros casos, el agente del vendedor no recibe un comprador porque no quiere pagar una parte de comisión. ¿Cómo es eso posible?

Es por eso que los vendedores no suelen aceptar este tipo de acuerdos exclusivos, aunque a veces se practican debido a la falta de información, aunque legalmente no son aplicables debido a su naturaleza abusiva: ninguna agencia tiene el derecho de decidir sobre si un comprador tiene acceso a comprar una propiedad o no! Solo el vendedor puede hacer esto y la agencia tiene el deber de informarle que hay un comprador, ya sea que venga directamente o través de cualquier otra agencia, si ese comprador acepta pagar la comisión o no … aunque en la práctica las agencias a menudo lo omiten.

Pero, sin embargo, ¿existe una diferencia entre la REPRESENTACIÓN EXCLUSIVA INTERMEDIACIÓN EXCLUSIVA? Sí, hay una diferencia y una incluso ENORME! VAmos a ver … refiriéndose a los vendedores:

La REPRESENTACIÓN EXCLUSIVA es una relación contractual totalmente diferente de la INTERMEDIACIÓN EXCLUSIVA. Quiero hablar y explicar este método de trabajo llamado REPRESENTACIÓN EXCLUSIVA porque al principio, hace muchos años tampoco sabía exactamente cómo son las cosas, siendo un concepto nuevo.

Este es el sistema de trabajo norteamericano, perfectamente adaptado al mercado inmobiliario mundial y basado en la cara del cliente.
Además del conjunto de servicios que cualquier agente de bienes raíces debería tener para atender a sus clientes, primero debemos poner el interés de nuestros clientes por encima de nuestros propios intereses. Admito que no es fácil para mí cambiar mi forma de pensar y pensar sobre los problemas de mis clientes más que los míos, pero he superado ese período crítico.

En una frase, en la representación exclusiva significa que el mercado de las agencias inmobiliarias representa los intereses del vendedor y hace que la comercialización de la propiedad a todos los compradores potenciales, ya sea que provengan directamente a través de las listas de la agencia o de cualquier otra agencia de bienes raíces. La agencia que representa al vendedor no cobra comisión de los compradores, lo que facilita el acceso gratuito del comprador a la propiedad mencionada. Además, la agencia que representa al vendedor divide la comisión recibida de ella con cualquier otra agencia que ayude a vender la casa al comprador correcto.

La representación exclusiva significa que tu, como agente de bienes raíces, piensa en vender la casa como su dueño, encontrar soluciones y obtener el mejor precio del mercado como si fuera el propietario de la casa. Representación exclusiva significa ser la voz del propietario en el mercado inmobiliario.

Si un vendedor tiene la opción de vender la casa solo, debe pensar en lo que puede hacer para ayudar a este hombre y por qué elegiría trabajar contigo. El vendedor te contrata a ti si ve un beneficio al trabajar contigo, necesita asesoramiento durante la transacción y más experiencia y valor que si se vende a sí mismo.

La representación exclusiva significa que tu representas solo una parte de la transacción para que pueda obtener las mejores condiciones de mercado para el cliente que lo contrató. Es como contratar a un abogado para representar sus intereses en el campo legal, solo que en este caso el „campo de batalla” es el mercado inmobiliario. El apoyo especializado proporcionado por el agente inmobiliario profesional es crucial en la relación vendedor-agente.

¡La representación exclusiva significa la mejor manera de trabajar en la relación cliente-agente que existe en este momento en el mercado inmobiliario! Por supuesto, hay personas que quieren venderse a sí mismas, pero con el tiempo la mayoría recurre a un agente de bienes raíces. Mi consejo para ellos es tener cuidado al elegir el agente con el que trabajarán, especialmente porque ahora hay acceso a la información, hay asociaciones, agencias inmobiliarias donde se presentan los principales servicios, los tipos de relaciones y las tarifas percibidas.

Hay muchos más temas para discutir sobre Representación Exclusiva, por lo que escribiré dichos artículos periódicamente para que las personas obtengan la mejor información para que puedan tomar las mejores decisiones cuando trabajen con agentes inmobiliarios y también espero tus opiniones aquí relacionadas con este tema.