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PorMircea Vinteanu

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa?

¿Sabes cómo calcular cuánto vale tu casa? Es uno de los principales problemas con los que nos encontramos a la hora de captar una vivienda para la venta, intentar llegar a un acuerdo con el propietario para establecer un precio de venta adecuado del inmueble. Es muy común que antes de decidir vender, los propietarios miren páginas como idealista o fotocasa, y vean todo lo que se vende en su zona, y cómo no, se fijan únicamente en aquello mas caro… piensan que su casa vale como esa propiedad… Un alto porcentaje siempre piensa que su vivienda es mejor que cualquiera de alrededor (en parte es normal que lo piensen, si compraron esa propiedad en su día es porque la veían mucho mejor que otras), y si alguien pide 150.000€ la mía vale 180.000€.

Es el caballo de batalla, sin duda. Sin embargo, nosotros tenemos varias herramientas a la hora de valorar y poner un precio de venta real a un inmueble. Lo primero que tenemos que saber es, que entendemos por Valor de Mercado, es el precio al que podría venderse el inmueble, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la valoración.

El método que utilizamos los inmobiliarios es el de Comparación de Muestras de Mercado. Se obtiene a través de comparables, que son inmuebles considerados similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la Homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Es decir, no vale coger los testigos de la zona, sino que hay que utilizar una técnica que llamamos de Homogeneización de Testigos que es un procedimiento por el cual, se analizan las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa unitario homogeneizada para aquél.

Los agentes de la propiedad tenemos un programa específico de valoración. En el que si metemos el inmueble con su referencia catastral, nos saca automáticamente la ficha del inmueble con sus metros. Los testigos los podemos obtener de dos maneras:

  • Con nuestro CRM, sólo fijándonos en aquellos inmuebles vendidos. Yo considero que no puede ser testigo los inmuebles en venta….
  • Hablamos de una aplicación que han creado en el Colegio de Registradores de España, y donde podemos ver todos los inmuebles vendidos en Notaría con sus precios de venta, metros y años de construcción. Esta herramienta es básica a la hora de establecer un precio de venta real.

Una vez obtenidos los testigos, tenemos que homogeneizarlos, porque no vale lo mismo, un piso primero que un cuarto, o una casa del año 1950 que una del año 2.000.

Podremos así, sacar un precio medio de mercado. Lo multiplicaremos por los metros cuadrados de la vivienda y obtendremos el valor final de venta. Como orientación, os dejo este cuadro con los precios medios en por zonas. Pero no es para que saquemos conclusiones de cuanto vale mi casa, os aviso.

Es necesario que me llaméis y valoremos vuestra casa en particular aplicando el método de homogeneización de los testigos.

PorMircea Vinteanu

Guía para vender tu vivienda

Todos queremos que nuestra vivienda se venda rápido. Pero, ¿está lista la vivienda para vender?, ¿estamos preparados para iniciar el proceso de comercialización?

Me gustaría daros mis trucos, para que os resulte mas fácil.

  1. Revisa la vivienda. Si vives en el piso, es mejor que quites toda la decoración excesiva. La vivienda tiene que estar lo mas diáfana posible.
  2. Redecora la entrada, la primera impresión es la que cuenta. Cuando un comprador entra en la vivienda tiene que sentirse como en su casa.
  3. Olores. Es necesario que no existan malos olores. Hay que utilizar ambientadores, airear bien la casa, o incluso hacer un cafetín antes de la visita, el olor a café hace que los compradores se sientan en su hogar.
  4. Evita muebles viejos, hacen que la vivienda parezca mas antigua. Es preferible que no existan muebles y que la vivienda se encuentre vacía. Se verán mejor los huecos y obtendremos mayor sensación de amplitud.
  5. Limpia a rabiar jajaja. Es muy importante limpiar a fondo la vivienda antes de empezar las visitas. Incluso antes del reportaje fotográfico.
  6. Pinta con colores neutros. Una vivienda decorada en blancos o grises hace que parezca mas grande y acogedora.
  7. Quita efectos personales y fotografías. No conviene enseñar la casa repleta con fotos de bodas, comuniones, etc… debemos de despersonalizarla lo mas posible.
  8. Evita estar en las visitas. Es preferible que los propietarios no se encuentren en la vivienda. Lo primero, porque más gente en la casa hará que parezca mas pequeña y lo segundo, el comprador se puede sentir mas cohibido a la hora de visitar la casa, y sentirse libre es fundamental para echarle un vistazo a fondo.
  9. Realiza un buen reportaje fotográfico a poder ser, con luz de día. Unas buenas fotos hacen que la vivienda luzca en Internet y lograremos un mayor número de compradores.
  10. Haz una lista de las cosas buenas de la vivienda. Hay que resaltar todo lo bueno de la casa. Nos ayudará a hablar solo de lo bueno y así poder contestar con rapidez cuando un comprador te diga algo malo de la casa.
  11. Fíjate en la zona. Debemos resaltar la zona en la que se ubica el inmueble. Valorar los servicios cercanos, colegios, supermercados, centro de salud, comunicación con autovías etc..
  12. Haz una valoración realista. No te fíes de lo que anuncian en tu zona. Consulta datos de ventas reales. Compara tu casa con otras vendidas, no con aquellas que están aún sin vender.
  13. Publica un solo anuncio. Nuestra propiedad no puede salir anunciada 5 veces con diferentes fotos y diferentes precios. Sólo una vez, la hará mas especial y exclusiva.
  14. Ten a mano la documentación. Antes de nada debemos tener toda la documentación preparada, escrituras, nota registra, certificado energético, recibo de la contribución, inventario, certificado de la comunidad con sus gastos, últimos recibos de luz y agua. Todo a mano, para cuando el comprador nos lo pida dárselo sin titubeos.
  15. Prepárate para las visitas. No deniegues ninguna visita por horario. Haz visitas incluso sábados y domingos. Debes tener disponibilidad total para enseñar tu casa. Intenta enseñar con luz del día, nunca de noche. Procura ser amable si decides quedarte en la vivienda. Abre la puerta con una sonrisa. Evita hablar de cosas malas que hayan sucedido en la casa.
  16. No te enfades por posibles ofertas a la baja. Hay que llegar a un acuerdo que nos favorezca en el menor tiempo posible.
  17. Conoce todos los gastos que conlleva la venta. Hay que tener en cuenta los posibles gastos, para tomar una decisión rápida en cuanto nos llegue una oferta.
  18. Prepara los documentos previos a la escritura. Ten a mano un modelo de contrato de oferta y de arras. Estar bien asesorado es fundamental.
  19. Haz un inventario si dejas muebles. Debes poner en el contrato de compraventa los muebles que nos comprometemos a dejarle al comprador. Muchas veces en notaria hay enfados por una lavadora….
  20. Escoge al mejor agente inmobiliario. No escojas a muchos, escoge a uno sólo. Tienes que ser exclusivo. Elige a un agente que trabaje con pocas propiedades, así podrá esforzarse al máximo y gastar su tiempo y dinero por ti. Podrá mantenerte informado de todas las gestiones a tiempo real. Confía en un inmobiliario para vender tu propiedad.
PorMircea Vinteanu

La rentabilidad de la inversión en vivienda se sitúa en 7,5% en el primer trimestre

La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha mantenido estable durante el primer trimestre de 2019, ya que ha repetido la misma tasa de retorno de hace un año: 7,5%. Aún así, según el estudio realizado, la rentabilidad obtenida multiplica por seis, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años.

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, las oficinas son la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 9,2%, frente al 8,5% que daban hace un año. Los locales ofrecen un rendimiento del 8,5% (hace un año era del 8,2%) y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 6,8% frente al 6,7% de hace 12 meses.

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,4%. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (7,1%), Murcia (7,1%) y Huelva (6,7%). En Barcelona la tasa de rentabilidad está en el 4,6%, mientras que en Madrid se ha situado en 5,1%.

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,9%), Pamplona (4,4%), Cádiz y A Coruña (4,5% en ambos casos).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en la mayoría de capitales. El mayor retorno se obtiene en Pontevedra (11,2%). Le siguen las rentabilidades de Huelva (10,3%), Oviedo (9,7%), Lugo (9,6%) y Zaragoza (9,4%). A continuación, se sitúan las ciudades de Ávila (9,3%), Bilbao (8,9%). León y Alicante (8,8%, en ambos casos).  En Barcelona la tasa está situada en el 8,1% mientras que en Madrid queda en 8%.

A Coruña ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 6,4% de rentabilidad), seguida por Segovia (6,5%), Castellón y Albacete (6,7% en las dos ciudades).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de Málaga presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 9% de rentabilidad bruta. Le siguen Sevilla (8,6%), Zaragoza (8,2%) y Lleida (8,1%). En Madrid la rentabilidad asciende al 6,9%, mientras que en Barcelona se sitúa hasta el 6,2%.

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Santander (5,5%), Bilbao (5,6%), A Coruña (5,7%), Valencia (5,8%), Murcia y Palma de Mallorca (5,9% en ambos casos). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de casi la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. La mayor rentabilidad se obtiene en Burgos (8,5%), seguida por Almería (6,7%) y Lleida (6,5%). En Barcelona la tasa de retorno se sitúa en el 6%, mientras que en Madrid está en el 5,1%.

La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,8%, seguida por Ourense (2,9%), Granada (3,1%) y Vitoria (3,2%).

Para la elaboración de este estudio, idealista ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al cuarto trimestre de 2018.

El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios.

Importante:

A partir del informe relativo al primer trimestre de 2019, se actualiza la metodología de creación del informer. Tras la incorporación se han incluido nuevas fórmulas de cálculo que aportan aún más robustez al análisis de la evolución de los precios, sobre todo en áreas pequeñas. Por recomendación se actualiza la fórmula para hallar el precio medio con más certeza: además de eliminar los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado se calcula el valor mediano en vez del valor medio.

PorMircea Vinteanu

Antes de vender, reflexiona…

Si tienes un inmueble en venta, deberías hacerte estas preguntas para saber si estas bien orientado

¿Comprarías tu piso en el precio que tu mismo has marcado?
¿Consideras que tu piso tiene una buena accesibilidad (aparcamiento, ascensor, cuestas, escaleras de acceso)?
¿Crees que tu piso entra por los ojos cuando lo enseñas?
¿Has pintado, actualizado, reformado o remodelado tu vivienda en los últimos 5 años?
¿Tu vivienda está llena de recuerdos familiares, objetos y muebles que dificultan el paso y la entrada de la luz?
¿Lleva tu piso en venta más de 3 meses?
¿Crees que eres objetivo a la hora de enseñar tu vivienda a un comprador potencial?
¿Cuando tienes una consulta sobre tu vehículo, tu salud, tu dinero, el colegio de tus hijos, confías en el profesional especialista en ese sector?
¿Conoces, has analizado y tomado en consideración los inmuebles que compiten con el que vas a vender?
¿Tienes la información veraz sobre el mercado inmobiliario de tu zona y Donostia con datos realistas?

Tengo la respuesta a todas estas preguntas.

PARA MI, LO IMPORTANTE ERES TÚ.

Llamame sin ningún tipo de compromiso



PorMircea Vinteanu

Trabajar con varias agencias a la vez atrae más visitas

Uno de los mayores errores a la hora de poner tu piso en venta con varias agencias es creer que cada una de ellas dispone de un número determinado de potenciales compradores exclusivos.

Pensando así es lógico suponer que cuantas más agencias contrates, más clientes potenciales verán tu propiedad. La realidad es algo diferente.

En la mayoría de los casos, un mismo comprador está buscando a través de varias agencias y esto puede generar algunos problemas:

  • Más de una agencia llama al mismo cliente comprador para ofrecerle el mismo piso. En principio no parece un problema. Pero cuando llamamos a un cliente para ofrecerle una novedad de nuestra cartera, parte de nuestro trabajo comercial consiste en reforzar la idea de que se trata de un producto interesante, novedoso, y que no durará mucho en el mercado. Si esta misma llamada se repite 4 o mas veces desde distintos agentes, la fuerza del mensaje se diluye dando la sensación al potencial comprador de producto poco exclusivo.
  • El potencial comprador se interesa por tu piso y hace una oferta. Como sabe que son varias las agencias que tienen el piso en cartera negocia con todas ellas a la vez buscando obtener el mejor precio. Finalmente el piso se vende a un precio inferior, o no se vende, perdiendo así una oportunidad. Mismo caso pero con exclusiva. El comprador realiza una oferta, la agencia inmobiliaria negocia obteniendo una mejor propuesta, el vendedor recibe el mejor precio y la operación se lleva a cabo. 
  • La exclusiva da poder de negociación, trabajar sin exclusiva es similar a poner tu vivienda en una subasta. ¿Qué prefieres para tu propiedad?
  • Es muy habitual que cada agencia aplique un porcentaje diferente de honorarios sobre el precio solicitado por el propietario. ¿Que pasará? Mismo piso, 4 precios diferentes Resultado: ¡Desconfianza!

Espero haberte aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria. El problema no está en la exclusiva sino en encontrar el agente que te ofrezca un servicio adecuado a tus necesidades.

Estoy dispuesto a comprometerme, ofrecerte soluciones y no promesas, defender tus intereses y ayudarte a conseguir tus objetivos.

Y tú, ¿Qué estas dispuesto a hacer para vender tu piso ?

Llamame y pide mas informaciones

PorMircea Vinteanu

¿Por qué confiar en un agente inmobiliario?

Aunque no te lo creas, muchas personas dudan en contratar a un agente inmobiliario a la hora de vender su vivienda en Benidorm. Y el motivo es la falta de confianza. Sin embargo, si encuentras al profesional adecuado, el proceso de compra o venta de tu vivienda será mucho más sencillo, corto y relajado. Así que te voy a dar argumentos… ¿por qué confiar en un agente inmobiliario?

¿Por qué confiar en un agente inmobiliario?

La venta o la compra de tu vivienda es una de las cosas más importantes que vas a hacer a lo largo de tu vida. No es nada fácil. Si fuese sencillo, para empezar, las agencias inmobiliarias no existiríamos.

Pero si te paras a pensar en la cantidad de trámites, documentos, plazos, y conocimiento legal, administrativo y económico que necesitas para llevar a cabo el proceso por tu cuenta, entenderás que es mejor dejarlo en las manos de un profesional.

Pero aquí llega el problema, ¿cómo saber si se trata en efecto de “un profesional”?

Problemas para la falta de confianza y cómo solucionarlo

Tal  y como está hoy en día regulado el sector inmobiliario, cualquiera podría vender una vivienda. Por eso, existen certificaciones que te informan de si el agente que está trabajando contigo es un verdadero profesional.

Infórmate o pregunta directamente a tu agente antes de firmar la exclusiva de tu vivienda.

¿Y si vendes por tu cuenta?

Como ya te he dicho, puedes hacerlo. Para empezar, deberías planificar una estrategia de marketing para tu vivienda y explotar todos los canales posibles en los que realmente el anuncio de tu casa vaya a tener notoriedad.

Así es como puedes encontrar a tus compradores potenciales, pero tendrás que saber a quién te diriges, qué posibilidades tiene cada perfil y tratar de dirigirte especialmente a él.

Luego, tendrás que elaborar el anuncio y ponerlo en los portales. Tendrás que estar pendiente de su posición, para que no se oculte y también de los mensajes que vayas recibiendo a raíz de la publicación.

Te puedo recomandar que tengas una línea telefónica exclusiva para la venta de tu vivienda y que lleves el teléfono móvil contigo día y noche para no perder ni una sola llamada. Piensa que tendrás que estar disponible más de 15 horas al día (cada uno llama cuando quiere…).

¡Ah! Y deberías dominar el arte de la negociación. Piensa que estás tratando de vender tu vivienda (y al mejor precio). Los compradores tratarán de rebajarte la cantidad, no lo dudes. Por eso, tendrás que poner en práctica todos los métodos y argumentos para que no consigan bajar ni un solo euro.

Además, tendrás que dejar tus emociones y sentimientos a un lado. Llevas en esa vivienda mucho tiempo, pero no puedes dejar que eso influya en el proceso de venta.

Son muchas cosas, ¿verdad? Por eso te aconsejo que confíes en un agente inmobiliario. ¿Por qué? ¡Sencillo! Porque el proceso de venta es duro, y tener un profesional formado a tu lado puede ayudarte a sobrellevarlo.

¡Quiero ser tu opción !

Me puedes contactar haciendo clic aqui



PorMircea Vinteanu

Cómo puede un buen agente ayudarte a encontrar la casa que quieres?

El internet es un recurso básico y muy utilizado cuando se busca una casa, departamento o terreno para comprar. Allí encontraremos una gran selección de propiedades y podremos ver y comparar precios, incluso algunos portales te permitirán guardar tus propiedades favoritas y te enviarán una alerta cada vez que bajen de precio! Sin lugar a dudas una gran ventaja hoy en día!

Pero, cuando se trata de encontrar la casa de tus sueños, nada se compara con trabajar con un Agente Inmobiliario. A continuación te detallo el por qué un agente profesional y dedicado al rubro inmobiliario a tiempo completo puede ayudarte a descubrir la propiedad ideal para ti:

  • Un buen agente inmobiliario siempre está trabajando en red y puede que conozca lo que se encuentra activo en el mercado inmobiliario, o que pronto saldrán al mercado, que aún no encontrarás en línea.
  • Los agentes son expertos en las áreas y vecindarios que le interesan y por lo tanto podrán darte aspectos claves sobre una propiedad que no puedes ver o encontrar en internet, como por ejemplo los ruidos del vecindario, la humedad de la zona, el árbol que representa una amenaza para el techo, la nueva construcción de un complejo deportivo, la nueva carretera que pasará por ahí, el acceso de nuevas rutas de servicio público, etc.
  • Cuando se trata de precios, los agentes sabrán las circunstancias particulares del vendedor, incluso si necesitan vender con prisa y están dispuestos a negociar el precio. Una casa que está publicada en algún portal inmobiliario en internet y que pensaste que estaba fuera de tu rango de precio de búsqueda, podría ser asequible después de todo.
  • Un buen agente será tus ojos y oídos, una vez que él o ella lleguen a conocer tus necesidades y gustos y comprenda lo que realmente estás buscando en una vivienda, podrá alertarte de inmediato cuando haya una casa o departamento que sea la combinación perfecta para ti y tu familia.

Entonces, tenemos claro que si bien es cierto el internet es una gran herramienta al momento de iniciar una búsqueda, asegúrate de obtener algunas recomendaciones de agentes inmobiliarios, entrevístalos y escoge un buen agente una vez que hayas puesto en balanza lo que te ofrecen y su trayectoria. Será muy importante y fundamental que te fijes bien en su orientación personal y experiencia!

Si estás buscando más información sobre bienes raíces o un buen asesor inmobiliario, llámame ahora

Será un placer conocerte!

PorMircea Vinteanu

Engaños más habituales en los anuncios inmobiliarios

No malgastes tu tiempo. Conoce las inexactitudes y engaños más habituales en los anuncios inmobiliarios

Comprar una vivienda es una de las situaciones más estresantes que atraviesa una persona a lo largo de su vida. El proceso de búsqueda se hace más tedioso cuando el comprador va descubriendo que cerca del 90% de las propiedades que se anuncian en los portales acumulan al menos una o dos inexactitudes que suponen para el comprador perder cerca de 100 horas de su tiempo.

Las inexactitudes más frecuentes son:

– Excelente ubicación: este es uno de los trucos más utilizados para llamar la atención sobre una vivienda. Ocurre especialmente en las zonas con mayor reconocimiento. Los anuncios marcan la cercanía a estas zonas de viviendas que se encuentran a casi 1 km de la misma. También suele ocurrir con expresiones como “primera línea” o “cerca del mar”.

– Superficie anunciada: esta es una de las falsedades más comunes para generar interés del cliente. Ocurre en la mayoría de las ocasiones que al dividir el precio entre la superficie real existe un importante perjuicio para el comprador.

– Piso acogedor, ideal parejas, piso con muchas posibilidades… todas estas expresiones que se suelen utilizar son eufemismos de lo mismo: piso pequeño probablemente viejo y mal distribuido.

– Para entrar a vivir: desde luego esto es muy subjetivo y para muchos compradores significa que sólo es necesario pintar, pero la realidad tras este atractivo titular son pisos con reformas realizadas hace 10 años y con su consiguiente necesidad de actualización.

– Gastos de comunidad: en la mayoría de los anuncios marcan el importe aproximado de los gastos de comunidad ordinarios, sin hacer mención a la existencia de una derrama aprobada por la comunidad de propietarios y que el comprador tendrá la obligación de asumir.

Trabajar con un agente que te representa o personal shopper inmobiliario reducirá notablemente el tiempo de búsqueda y te ahorrará desengaños ya que se encargará de visitar las viviendas que aparecen en los anuncios antes de presentártelas y de hacer un estudio detallado con los pros y contras de cada uno de ellas.

Si estás pensando en comprar una vivienda y no sabes por dónde comenzar, habla conmigo y te contaré cómo ayudarte a conseguir la vivienda que buscas.

PorMircea Vinteanu

Mi compromiso es ayudarte a comprar tu nuevo hogar

Conocer tus necesidades y prioridades

El primer y más importante paso para ayudarte a encontrar y comprar el inmueble que necesitas, es conocerte personalmente a través de la Primera Reunión para conocer cuáles son tus necesidades y prioridades.

El objetivo de la Primera Reunión conmigo Mircea Vinteanu (Marcos) es conocer a fondo tus necesidades y prioridades. A través de una entrevista personal donde escucho activamente, determinamos el punto de partida: lo que necesitas.

A continuación, te explico de forma detallada todo el proceso que implica la adquisición de un nuevo inmueble. Te ofrezco asesoramiento para que conozcas la realidad del mercado. Y te especifico el alcance y los pasos que vamos a seguir si contratas mis servicios.

Al final de esta reunión, de forma conjunta decidimos si podemos comprometernos a trabajar juntos a través de una relación de confianza.

Tanto si tienes que pensarlo como si estás decidido a contratar mis servicios, te entrego un borrador del contrato a firmar y un listado con la documentación que necesitamos para comenzar a trabajar.

Firma del contrato y entrega de la documentación solicitada

En la segunda cita, puedes plantearme todas las dudas que te surjan después de la lectura del contrato y cerramos las condiciones concretas en función de tus necesidades.

El contrato recoge las obligaciones y compromisos de las dos partes, y el detalle de todos los servicios contratados, el plazo de duración, los honorarios, la forma de pago, así como un plan de protección del comprador.

En un anexo, incluimos toda la información relativa a las características de la búsqueda del inmueble: zona o ubicación, superficie, tipo de inmueble, requisitos mínimos como el número de habitaciones, de baños, plazas de parking, terraza, jardín, piscina, etc., así como tu presupuesto inicial.

Para que el proceso de compra sea transparente en todo momento, sólo trabajo para ti que eres el comprador y recibiré como contraprestación de mis servicios una cuota fija pre-establecida y no vinculada al precio final que tenga el inmueble que adquieras. Así, tienes la seguridad de que siempre voy a priorizar tus intereses.

Además, en esta segunda reunión, necesitamos la documentación económica necesaria para realizar el estudio de financiación o la pre-aprobación del préstamos hipotecario si ya has gestionado con una entidad financiera tu financiación.

Pre-estudio de la financiación

El objetivo de este paso es fijar el presupuesto de compra y hacer la planificación fiscal de la compra.

Es un paso necesario para establecer con un criterio objetivo el presupuesto de compra, focalizar la búsqueda y delimitarla a lo que realmente se puede comprar y preparar el terreno para cuando realicemos una reserva.

Este trabajo de preparación es clave porque permite al comprador:

  • Conocer de antemano la financiación y presupuesto disponible.
  • Evitar perder oportunidades de compra porque la aprobación de la financiación se retrasa.
  • Aprovechar las mejores oportunidades viables, en lugar de perder tiempo en operaciones no viables.
  • Realizar una buena planificación de la compra y conocer cómo ahorrar dinero en la compra.
  • Evitar situaciones de estrés o desilusión.

Búsqueda, selección y visitas

Una vez que tenemos claro lo que queremos conseguir, trabajo diariamente para buscar y seleccionar los inmuebles que mejor se adapten a tus necesidades.

Realizo la búsqueda de forma sistemática y con un plan de trabajo organizado con todos los medios a mi alcance:

  • Propietarios
  • Agencias inmobiliarias
  • Colaboradores
  • Bancos
  • Buzoneo profesional localizado
  • Búsquedas en bases de datos profesionales
  • Mailings a todas las agencias con información acerca de lo que buscamos
  • Alertas en todos los portales inmobiliarios
  • Llamadas específicas a mis contactos

A través de estos canales, obtengo información de los inmuebles actualmente en venta y también de los que van a estar disponibles de forma inmediata para ofrecerte información privilegiada.

  Filtro la información y selecciono las visitas que pueden cumplir tus necesidadesVisito los inmuebles para comprobar que efectivamente reúnen los requisitos que hemos establecido. Realizo una investigación del entorno, las comunicaciones, instalaciones, la oferta de servicios de la zona y la valoración específica del precio.

A continuación, realizo un informe detallado de cada inmueble con toda la información y fotografías.

En una reunión, revisamos toda la información y seleccionamos las visitas que quieres realizar.

  Me encargo de planificar cada visita y te acompaño para ayudarte a tener toda la información, incluidas las preguntas más comprometidas o aquellas que por los nervios del momento no aciertas a realizar y son importantes para hacer una buena compra.

Presentación de oferta y negociación

Cuando encontramos el inmueble que quieres comprar es el momento de hacer una oferta ganadora. Y mi asesoramiento te será de gran utilidad.

Por un lado, todas las ofertas van respaldadas por un estudio de mercado y basadas en informes técnicos sobre el estado de la propiedad, pros y contras.

Te ayudo a plantear todas las condiciones de la oferta: precio, plazos, condiciones, fechas de entrega, negociación con inquilinos, etc. Y también a calcular el coste real y fiscal para la oferta de compra del inmueble que has seleccionado.

En la negociación, la estrategia irá orientada única y exclusivamente a la defensa de tus intereses. Además, cuentas con mi experiencia e información privilegiada para guiarte en la negociación y ayudarte a cerrar la compra con las mejores condiciones.

Firma del contrato de arras

Finalizada la negociación, antes de realizar la firma del contrato de arras estudio la situación legal y jurídica del inmueble para asegurar que la compra es viable. Y te informo de las cargas que tiene el inmueble (si las tiene), las implicaciones y qué soluciones se pueden aplicar para eliminarlas.

A continuación, elaboro el contrato de arras que más te interesa como comprador, con todas las garantías legales y recogiendo todos los puntos sobre los que se ha negociado, para dejarlo todo bien atado y sin lugar a sorpresas.

Someto el contrato a arbitraje notarial para el caso de que si hubiese un incumplimiento de la otra parte podamos tener un laudo con efecto vinculante y plenamente ejecutivo. De esta forma, ganamos en seguridad y ahorramos tiempo e incertidumbre.

Y te explico todas las cláusulas del contrato de arras de forma previa para que en el momento de la firma lo tengas todo claro y te sientas seguro.

Tramitación de la hipoteca

Para que tengas un asesoramiento independiente, no desatiendas tu trabajo tu obligaciones y no cometas errores en la negociación con los bancos, tramito el expediente hipotecario en varias entidades financieras y te aconsejo para decidir cuál es la hipoteca que más te interesa.

Elegida la hipoteca corresponde tasar la vivienda. En este punto, acompaño al tasador a la vivienda y organizo la documentación que necesita para emitir el informe de tasación, sin que tengas que intervenir en ningún momento.

Preparación de la firma

Organizar la firma supone poner de acuerdo a todos los actores: vendedor/es y su/s representantes, banco, gestoría, comprador/es, inquilinos, notarío, avalistas etc.

Es el momento además de recabar todos los certificados necesarios para asegurarnos de que la vivienda se compra libre de cargas y sin ninguna limitación que pueda afectar al derecho de propiedad: comunidad de propietarios, mandamientos de embargos, certificados de gestión tributaria, cancelaciones de condiciones suspensivas y/o resolutorias, certificados para la cancelación económica de la hipoteca previa, estado de las deudas de suministros, etc. También me encargo de aportar la documentación actualizada exigida por el notario y la gestoría y controlar los plazos comprometidos en el contrato de arras para evitar consecuencias negativas por vencimientos.

Además, te ayudo a solicitar las provisiones de fondos para afrontar los gastos de la compra y organizar los pagos que debes realizar el día de la firma.

En este momento decisivo, donde tienes todo mi respaldo profesional para garantizar que puedes resolver cualquier duda y eliminar el estrés asociado a una operación tan importante cuando se realiza en una situación de incertidumbre.

Para que disfrutes de la compra y estés tranquilo/a el día de la compra, solicito a la notaría con antelación una copia de la escritura y te la explico con detalle.

Y justo antes de la firma, volveremos juntos al inmueble para asegurarnos que todo está correcto y según lo pactado.

Trámites post-venta

Me ocupo de proceder al cambio del bombín de la vivienda, cambio de titularidad de la comunidad de propietarios, cambio de titularidad y /o altas de suministros, bajas de contratos, etc.

Y, si lo necesitas, pongo a tu disposición un listado de técnicos de confianza para las reformas, reparaciones, mudanzas, seguros, etc. que necesites.

Si tienes alguna duda, habla conmigo.

PorMircea Vinteanu

Diferencias entre el agente del comprador y el agente del vendedor

¿Agente del comprador, agente del vendedor y agente inmobiliario? Pero qué es todo este lío de personas, ¡si yo solo quiero comprarme una casa! Reconosco que si no estás al día en temas inmobiliarios te puede resultar raro… Pero no te preocupes, te explico las diferencias que hay entre estos profesionales. 


DIFERENCIAS ENTRE EL AGENTE DEL COMPRADOR Y EL AGENTE DEL VENDEDOR

Si estás buscando comprar un piso y en una agencia inmobiliaria te han ofrecido a un agente que trabajará “en exclusiva” para tu causa, no te asustes, no es una triquiñuela. Es otra forma de trabajar en el sector inmobiliario que se importó de Estados Unidos y que, poco a poco, se va consolidando en España.

Se trata de un nuevo perfil de agente inmobiliario que trabaja, en exclusiva, para una de las dos partes: o bien para el comprador, o bien para el propietario que quiere vender. Mientras que el agente inmobiliario tradicional, trabaja indistintamente con compradores y vendedores. ¡Veamos más detalles!

El agente del comprador

Este perfil de agente inmobiliario trabaja exclusivamente para el cliente que quiere comprar. De modo que su trabajo consiste en buscar el inmueble que más se ajuste a las necesidades de su cliente, acompañarle en las visitas y asesorarle durante todo el proceso. Es como un “personal trainer” pero en versión inmobiliaria. Seguramente te recuerde a algunos programas de televisión americanos como “La casa de mis sueños”. Efectivamente, es algo así.

Entre las ventajas del agente del comprador destaca el hecho de que tiene una mayor libertad para trabajar, ya que al deberse sólo a una de las partes, no tiene conflictos de intereses.

Por otro lado, le ahorran mucho tiempo al cliente. Porque realizan una selección previa de aquellos inmueblesque se corresponden con sus necesidades, visitándolos primero, con el objetivo de que el cliente tenga que hacer las mínimas visitas posibles. También revisa que esa vivienda no tiene desperfectos graves o cargas pendientes y prepara toda la documentación.

Además, guían al comprador en el proceso de negociación. Su amplio conocimiento del sector y el hecho de tener a un experto a favor, facilita que puedan conseguir descuentos de entre el 5% y el 20%. 

El agente del vendedor

El agente del vendedor sigue la misma filosofía que el agente del comprador, pero trabaja exclusivamente para la otra parte: el cliente que tiene una propiedad que quiere vender. Por lo tanto, su trabajo consiste en hacer que ese inmueble se venda lo más rápido posible y al mejor precio posible.

Es un profesional interesante para aquellas personas que tengan una propiedad especial, que requiera filtrar ofertas que no son sólidas, o que necesitan venderse en un plazo de tiempo determinado.

Su trabajo supone un importante ahorro de tiempo, pero también de dinero, ya que se encarga de dirigir la negociación del precio, defendiendo los intereses de su cliente, además de hacer todo el papeleo.

Como es obvio, tanto el agente del comprador como el agente del vendedor reciben unos honorarios por su trabajo.

¿Qué te parecen estos agentes inmobiliarios especializados? ¿Has utilizado sus servicios alguna vez?

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