Category Archive Ver todos los articulos

PorMircea Vinteanu

Los errores más comunes a la hora de recuperar la plusvalía en la venta de una casa a pérdidas

Cuando un contribuyente vende un inmueble a pérdidas está exento de pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, al querer recuperar lo pagado por este impuesto es frecuente que solicite al Ayuntamiento de turno la devolución de los ingresos indebidos. Y esta vía de reclamación no suele llegar a buen puerto.

El especialista Jurídico recuerda que la manera de proceder variará en función de la forma de haberse realizado el pago de la plusvalía municipal. Porque el ingreso indebido de este impuesto puede haberse cometido por un error en el propio pago, o porque el contribuyente considere que la liquidación o autoliquidación del impuesto es errónea e improcedente.

Error en el propio pago

El experto asegura que se da cuando se ingresa un impuesto por duplicado o cuando se paga un importe superior al que resulta al contribuyente de la autoliquidación o de la liquidación, o cuando el pago se refiere a impuestos ya prescritos. En este caso, sí que se puede solicitar directamente al ayuntamiento la devolución de ingresos indebidos para recuperar la plusvalía municipal. Y para ello bastará con acreditar el error padecido. “No hay necesidad de realizar más trámites o de iniciar otros procedimientos”, asegura Salcedo.

Recuperar la plusvalía, en caso de haber presentado una autoliquidación

Puede ocurrir que el contribuyente no esté conforme con la autoliquidación presentada de la plusvalía municipal si vendió a pérdidas. En este caso no se puede solicitar directamente al Ayuntamiento la devolución de los ingresos indebidos, sino que es necesario rectificar la autoliquidación presentada. Y ¿cómo? presentando un escrito en el que se justifique que se vendió en pérdidas y por tanto la autoliquidación presentada fue errónea, porque el resultado de la misma nunca debió de resultar a ingresar. El plazo para solicitar la rectificación es de cuatro años contados desde el último día de plazo que hubo para presentar dicha autoliquidación. “La solicitud de devolución de ingresos indebidos puede incluirse en dicho escrito, pero, únicamente, como la consecuencia lógica de la estimación de la rectificación presentada. Es decir, una vez reconocida la rectificación, procede la devolución. Y no antes”, subraya José María Salcedo.

Por ello, si el contribuyente solicita directamente la devolución de ingresos indebidos, lo normal es que el Ayuntamiento de turno le deniegue tal solicitud, con el argumento de que en su día el contribuyente presentó una autoliquidación, que se presume cierta, y cuya rectificación no se ha solicitado.

Recuperar la plusvalía cuando el Ayuntamiento notificó una liquidación

En este caso el contribuyente tiene que dejar sin efecto la liquidación notificada por el ayuntamiento. Tiene un mes para recurrir dicha liquidación y en muchos casos dicho plazo expira sin que se haya presentado el recuso, con lo que la liquidación deviene firme. Y en este punto, el contribuyente sólo podrá solicitar la nulidad de pleno derecho de la liquidación, promover su revocación o iniciar el procedimiento de rectificación.

“Se trata de tres opciones complejas, considerando que la más viable es la de la nulidad, aunque teniendo en cuenta que debe basarse en motivos tasados (los del artículo 217 de la Ley General Tributaria). Y está por ver cuál es la respuesta de los Tribunales en estos casos”, señala Salcedo.

Cómo deben actuar los contribuyentes 

En definitiva, solicitar directamente la devolución de ingresos indebidos en cualquier supuesto es una vía que nunca llegará a buen puerto.

Si se presentó en su día una autoliquidación, habrá que solicitar primero la rectificación de dicha autoliquidación.

Si fue el Ayuntamiento el que notificó la liquidación, habrá primero que lograr la nulidad de dicha liquidación.

Y sólo entonces podrá obtenerse la devolución de la plusvalía indebidamente pagada.

PorMircea Vinteanu

¿Qué es una Open House, o jornada de puertas abiertas? Eso de lo que hablan algunos inmobiliarios

Hoy día hay muchas agencias inmobiliarias que utilizan herramientas y acciones de marketing poco conocidas en España, pero que han sido utilizadas durante mucho tiempo en otros países. Un de estas acciones es el “Open House” o traducido al castellano “Jornada de puertas abiertas”.

¿En qué consiste el Open House o jornada de puertas abiertas?

Básicamente se trata de una jornada, en la que uno o varios agentes están presentes en la vivienda en venta, con toda su documentación, para que cualquier persona que pueda estar interesada en su compra, o en conocer como son los inmuebles en esa zona, puedan visitarla sin pedir cita previa.

Nosotros hacemos Jornadas de puertas abiertas en bastantes ocasiones. Algunas veces las hacemos el primer día que sacamos la vivienda a la venta y otras después de analizar la acogida que ha tenido la casa en el mercado, todo depende de cual sea el objetivo de nuestro cliente y del plazo que dispongamos para conseguir al comprador.

Antes de ese día, se tiene que hacer un trabajo muy intenso para la difusión, tanto con acciones on-line como off-line.

La vivienda también tiene que prepararse con sus mejores galas para ese día. Es muy recomendable hacer home Staging para que sea más atractiva para los compradores (otro día os contaré en qué consiste en Home Staging).

¿Para qué sirve el Open House o jornada de puertas abiertas?

En función de cómo y cuándo se organice, se pueden conseguir una o varias estas cosas:

  • Mayor difusión de la vivienda, mayor número de potenciales compradores
  • Al tener más demandantes, el precio que se ofrezca por la vivienda será mayor que si hay menos demandantes, incluso en algunos casos hemos conseguido venderla por un precio superior al ofertado.
  • Cuando hay compradores interesados pero indecisos, una jornada de puertas abiertas provoca que se decidan antes a comprarla por miedo a perderla.
  • Se crea una sensación de oportunidad entre los posibles compradores. Muchos de ellos coinciden a determinadas horas y ¿qué pasa cuando varias personas están pretendiendo comprar lo mismo que tú? ¡Pues que te entran más ganas de tenerlo!
  • Una jornada de puertas abiertas bien organizada y con una vivienda bien presentada acelera la venta del inmueble sin necesidad de bajar el precio.

El viernes 22 de Enero de 2019 organizamos en Benidorm la próxima jornada de puertas abiertas a uno de nuestros inmuebles. Si quieres conocer de primera mano en qué consiste ¡ven a visitarnos! Estaremos encantados de recibirte. Para los detalles pinche AQUI

PorMircea Vinteanu

¿Qué gastos me esperan al comprar una vivienda?

Si quieres comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana, pero te preocupa no saber exactamente qué gastos tendrás que afrontar sobre el precio de venta, nosotros te informamos para que no te lleves ningún susto:

  • Si eres menor de 35 años al comprar una vivienda: si es tu primera vivienda y va a ser tu vivienda habitual, pagarás un 8% de Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) + 2% de gastos de Notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad = 10% por encima del precio de venta aprox.
  • Si es obra nueva la vivienda que vas comprar: tú vas a ser el primer propietario del inmueble, por lo que pagarás 10% de IVA (en obra nueva no se paga ITP) + 2% de gastos de Notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad = 12% sobre el precio de venta aprox.
  • Si es de segunda mano la vivienda que vas a comprar: tú no eres el primer propietario, por lo que pagarás 10% de ITP + 2% de gastos de Notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad = 12% sobre el precio de venta aprox.

Entérate de todo antes de tomar una decisión. No tengas gastos inesperados al comprar una vivienda.

PorMircea Vinteanu

Lo que Debe Saber Antes de Trabajar con un Agente de Bienes Raíces: 9 Consejos

Lo más probable es que comprar o vender una casa es la mayor transacción financiera que una persona hace en su vida entera. Sin embargo, el proceso de comprar o vender una casa es turbio, ¿cómo sabe una persona si este vecindario es el más adecuado para que sus hijos crezcan, o que su valor de mercado obtendrá los mejores rendimientos, o que la casa está bien construida, o que el vendedor luchará para conseguirles el mejor precio? En una inversión de varios cientos de miles de dólares, no puede haber margen para el error, ya que un pequeño error de cálculo puede costar decenas de miles de dólares, mientras que un gran error puede ser financieramente ruinoso. 

La mayoría de los compradores de vivienda no desean tener que hacer la inmensa cantidad de investigación que es necesaria para comprar una casa y depender de los agentes inmobiliarios. Esto quiere decir que esta persona, una persona cuyo nombre es posible que haya recibido de un familiar, o de Internet o de un banco del parque, sostiene el futuro financiero de su familia en sus manos. ¿Cómo sabes si son las personas adecuadas para confiar? ¿Cómo sabes que tienen sus mejores intereses en el corazón?
Yo Mircea Vinteanu, estoy presentando esta guía de 9 consejos que todo posible comprador debe saber antes de trabajar con un agente de bienes raíces. La información podría ser la diferencia entre proporcionar a un agente que le ayudará a encontrar una casa que financiará su jubilación, o un agente que se financiará su jubilación debido a su ingenuidad.
1) Revise la historia del agente. Hay absolutamente buenos y malos agentes de bienes raíces, sin embargo, incluso los buenos agentes de bienes raíces sólo pueden cerrar una o dos propiedades al año. Tu quieres un agente de bienes raíces con mucha experiencia, mientras que un novato podría ser capaz de decirle que trabajará más duro para ti, siempre es mejor tener a alguien con más experiencia. Recuerde también, no importa que tan amable sea el agente de bienes raíces, si no pueden cerrar no pueden cerrar, y tu debes alejarse.
2) Verifique la presencia en Internet de su agente prospectivo. Cada vez más clientes potenciales van en línea para investigar sus casas; alrededor del 85% de los compradores inicialmente vieron sus casas en la web. Así que asegúrese de que cualquier agente que esté buscando tenga una fuerte presencia en línea que sea profesional y una herramienta de ventas efectiva.
3) Asegúrese de entrevistar a varios agentes: Los agentes siempre le dirán lo que quiere oír, tu necesitas asegurarse de que va a contratar a alguien que no esté sólo diciendo lo que quiere oír y en su lugar esté diciendo cuál es la realidad. Muchos agentes piensan que su trabajo consiste en recoger a los clientes; tu quieres que piensen que su trabajo es encontrarle la propiedad perfecta.
4) Pruebe lo bien informado que su agente está. Tu estás contratando a un agente para que tenga un dominio del complejo proceso de la compra de una casa; Sin embargo, necesitas asegurarte de que tengan ese dominio. Investigue unos pocos ejemplos de preguntas con anticipación y asegúrete de que está cómodo con las respuestas que le dan.
5) Vea cómo las listas MLS del agente aparecen en Google. Si está vendiendo una casa, quieres un agente que conozca el arte de la optimización de motores de búsqueda. Si un agente de bienes raíces no sabe cómo llegar a la cima de las listas de éxitos, entonces es probable que quiera trabajar con un agente diferente, empezando por el agente en la cima de las listas de éxitos.
6) Pregunte a un agente por referencias. Mucha gente piensa que esto es un pensar de mala educación para preguntar a un agente, pero cuando tanto dinero está en la línea, no debe haber ninguna piedra sin remover. Si un adolescente tiene que dar referencias para aplicar en McDonalds, entonces se debe esperar que un agente de bienes raíces suministre referencias para una de las decisiones financieras más importantes de su vida.
7) Determine el tiempo que el agente ha estado trabajando a tiempo completo. Esto es, de nuevo, una pregunta que elimina a los novatos. No hay nada de malo en los novatos, ellos simplemente no tienen un registro que le permite de forma fiable ser capaz de predecir su profesionalidad o capacidad.
8) Encuentre un agente de bienes raíces que conozca el vecindario local que le interese más que tu. Los agentes de bienes raíces son profesionales que absolutamente tienen especialidades, y tu  debes encontrar a alguien que conozca su especialidad.
9) Investigue la reputación del agente. Idealmente quieres una conexión correcta, un muy querido agente de bienes raíces, que será capaz de aprovechar el talento de los otros agentes de bienes raíces para darle la red más amplia posible.
Encontrar un agente de bienes raíces debe ser fácil, ellos se anuncian desde dirigibles hasta bancas, televisión y mas. Sin embargo, detrás de toda esta publicidad, tienes que ser capaz de encontrar un verdadero profesional respetado que va a tener sus mejores intereses en el corazón.
Todo el mundo ha oído historias de horror. Casas justo al lado del metro con agentes que sólo dejan que los compradores interesados ​​vean la propiedad cuando los trenes no están en servicio; alternativamente, viviendas con cimientos agrietados que han sido reparados burdamente; por el contrario, un agente que hace dinero rápido para un primer día de venta aún deja al vendedor con miles y miles de dólares en la mesa. No sea ingenuo, cuando hay tanto dinero en juego las buenas personas pueden hacer cosas malas. Siga estos once consejos y protéjase, de modo que todo de lo que tiene que preocuparte es del comprador o el vendedor perfecto.

PorMircea Vinteanu

El Agente Inmobiliario del Siglo XXI

Cómo es el nuevo modelo de agente inmobiliario

Todos sabemos que estamos en una era de avances, nos encontramos ante una nueva etapa donde todo parece haber cambiado, todo evoluciona con rapidez entre ellos el perfil de nuevo agente inmobiliario.

En Elite Inmo Group  hoy quiero  desarrollar esos rasgos que definen al verdadero agente inmobiliario como auténtico profesional que aporta valor a esta profesión, a sus compañeros, a su empresa, al sector y sobre todo a sus clientes.

Nos encontramos ante una persona actual, evolucionada, con mayor preparación, más eficiente con grandes dosis de liderazgo y carisma personal.

Así es el nuevo agente inmobiliario.

FORMACIÓN Y PROFESIONALIDAD. Tiene un conocimiento específico avanzado y amplio de la profesión y todo lo que engloba. Se mantiene en continua formación y evolución. Es un experto en un tipo de producto inmobiliario del que lo sabe todo, conoces los verdaderos precios del mercado y una zona específica. Sabe que la especialización es el éxito.

SEGURIDAD. Tiene seguridad en sí mismo y en su trabajo. Aportan a su cliente tranquilidad, un valor añadido que inspira confianza. Abordan abiertamente las cuestiones difíciles y alientan a la comunicación sincera.

ASESOR. El gran secreto de un buen agente inmobiliario es asesorar a sus clientes. Con su conocimiento y experiencia es capaz de anticiparse, reconocer y satisfacer las dudas y necesidades de éstos.

ORGULLOSO DE SU PROFESIÓN. Trabaja en lo que realmente le gusta y ama,  lo que supone una gran ventaja personal y profesional. El optimismo y la pasión se transmiten y perciben de manera natural como algo realmente positivo.

ESTILO PROPIO. Tiene estilo y personalidad propia. Cada uno es como es, pero aprende de los demás y de todos los que le rodean. Él es su propia marca personal, está bien relacionado, domina las redes sociales y es ante todo un gran comunicador.

ENFOCADO. El agente comercial del Siglo XXI está enfocado en su trabajo, en sus metas y objetivos. Tiene un plan de acción. Es responsable y mantiene un compromiso que le hace salir de un estado de conformidad y avanzar en su carrera. La constancia es un arma y la utiliza actuando. El nuevo perfil de agente es más evolucionado ya que está asociado a la empresa con la que se siente identificado, forma parte de ella y sus resultados se multiplican con facilidad.

CARISMA. Tiene grandes dosis de carisma y presencia, genera respeto para sí mismo y para los demás. Sabe estar pero sobre todo sabe escuchar y extraer la síntesis de las distintas necesidades que surgen para a continuación resolverlas con creatividad y eficacia.

LIDERAZGO. Inspira a los demás, crea confianza y fomenta el equipo porque un buen líder es ante todo un puente de unión entre las personas. Impulsa el compañerismo, no habla de él sino de nosotros. Comparte conocimientos, información y trabajo en equipo donde prima la cooperación y como consecuencia los resultados se multiplican con menor esfuerzo.

NEGOCIADOR. El agente actual está formado como un gran negociador, estudia técnicas de ventas. Consigue acuerdos y beneficios equilibrados para todas las partes que participan en el proceso inmobiliario.

VALORES. Los valores son fundamentales. La transparencia y la honradez son los mejores pasaportes para viajar  en cualquier profesión y en la inmobiliaria es esencial.

PERSISTENTE. Los agentes de éxito son personas con determinación que siguen adelante y perseveran  hasta alcanzar lo que se proponen. Se mantienen firmes y constantes y esta habilidad les hace superar los obstáculos.  Siguen adelante y no se detienen, ese el éxito.

PorMircea Vinteanu

Por qué contratar una inmobiliaria que esté en una MLS te ayudará a vender antes

     Si estás pensando en vender un inmueble, imagino que ya habrás ido a preguntar a varias inmobiliarias para ver qué te ofrecen cada una de ellas (este post te puede interesar. Habrá alguna que quizá te habrá dicho que trabaja en una MLS o alguna asociación donde se comparten los inmuebles. 

Una MLS es un servicio prestado por un gran número de agentes inmobiliarios que unen sus esfuerzos para ofrecer el mejor servicio a sus clientes. Como conjunto aglutinan la más amplia y seleccionada oferta inmobiliaria dentro de una zona geográfica determinada.

Al contratar un agente de la MLS, te beneficiarás de la fuerza de todos los agentes que participan en ella, con la ventaja de tener un solo interlocutor que defiende tus intereses.

A través de la MLS la información sobre las propiedades disponibles resulta fácilmente accesible para todas las agencias inmobiliarias que participan en el sistema y, a través de ellas, para todos los compradores de las agencias asociadas. De este modo se logra una difusión mucho mayor de las propiedades, convirtiendo la MLS en la herramienta de comercialización más potente.

¡Ojo! Tienes que tener en cuenta que para compartir los inmuebles al resto de las agencias y agentes de la MLS se tiene que firmar un contrato que te asegure el compromiso entre tu agente y el respeto hacia las condiciones pactadas. El servicio de este grupo de empresas está basado en la colaboración con propiedades gestionadas en exclusiva compartida. Hay inmobiliarias o agentes que estando dentro de la MLS trabajan también inmuebles sin exclusiva, tienes que tener en cuenta que NO SE PUEDE COMPARTIR EN LA MLS SI EL CONTRATO NO ES DE EXCLUSIVA COMPARTIDA, aunque esa agencia esté en la MLS tu inmueble no estará dentro del sistema.

Tenemos una MLS muy potente, en la que llevamos trabajando más de 10 años y gracias a la cual hemos podido dar mejor servicio a nuestros clientes. Es la primera asociación de empresas inmobiliarias  basada en la cooperación entre las oficinas y agentes que la componen.

Los los agentes están vinculados a un código ético y de buenas prácticas que te garantizarán un servicio excelente, con el compromiso de las partes de la forma más transparente.

Ventajas para el Vendedor:

Cuando contratas un agente que pertenece a MLS, este es responsable de la gestión de tu inmueble, estará encargando simultáneamente dicha gestión a más de 300 profesionales. Obtendrás la mayor difusión. Tu inmueble lo tendrán todos en cartera y todos lo podrán vender.

El agente de tu confianza será tu único interlocutor te representará y defenderá tus intereses frente a terceros. También dispondrá de toda la información de lo que está sucediendo con la venta del inmueble, información que te ayudará a tomar mejores decisiones.

Toda la información relativa a tu propiedad (precio, características, fotografías, etc.) será la misma en los anuncios de todas las agencias, por lo que habrá más transparencia y efectividad.

Evitarás visitas innecesarias y pérdida de tiempo. Todas las visitas a tu propiedad serán previamente filtradas por el agente responsable de la venta de tu inmueble. 

Ventajas para el comprador:

Normalmente, cuando contratas a un agente para que te ayude en la búsqueda de tu próximo hogar, ganas acceso a la cartera conjunta de más de 80 agencias inmobiliarias, de manera automática, accedes a la mejor y más variada oferta de inmuebles.

Puedes elegir al agente de la MLS en el que más confíes para visitar y ayudarte con todos los trámites para la compra.

Tu agente te ayudará a encontrar lo que estás buscando seleccionando de entre una nutrida y seleccionada cartera de inmuebles aquellas ofertas que más se adaptan a tus necesidades.

Encontrarás homogeneidad en la información facilitada sobre los inmuebles, especialmente en lo relativo a condiciones, precios, etc…

El sistema de reservas y propuestas es el mismo para todas las agencias que componen la MLS por lo que tendrás seguridad y profesionalidad durante todo el proceso de compra.

MUY IMPORTANTE:

No todas las agencias que pertenecen a una MLS trabajan igual. Es una herramienta muy potente pero no es la única. Para elegir al agente que más te interese puedes elegir al agente qué más cosas vaya a hacer por ti y sobre todo el que más garantías te dé.

Cuando tomas decisiones importantes en la vida, como vender tu propiedad en el lugar donde vives o quieres comprar la siguiente casa donde tu y tu familia se sientan como „en casa” en Benidorm o alrededores, o estás interesado en recibir mi asesoría, estas en el lugar adecuado. LLÁMAME con confianza sin ningun tipo de compromiso. 



PorMircea Vinteanu

¿Cómo vender una casa rápidamente y al mejor precio?

En un mercado donde las transacciones son difíciles o muy difíciles, se necesitan fuegos artificiales para vender. Pero si deseas aún más, si deseas vender rápidamente y al mejor precio, entonces necesitas un plan bien establecido. Tiene que hacer una demostración de la casa que está tratando de comerciar, tiene que elevarla más allá del potencial que cree que tiene. En el mundo de los bienes raíces, este concepto se denomina “Home Staging” y sugiere que una vivienda debe arreglarse al menos tanto como un automóvil cuando se pone a la venta.

Para que una casa se venda rápidamente y al mejor precio, en primer lugar, es de interés. Es más fácil para un agente inmobiliario profesional hacer esto que para un propietario. La explicación es simple: el agente ciertamente ha tenido estos casos, ya conoce los escenarios que funcionan mejor y tiene los accesorios necesarios, o puede obtenerlos a un costo mucho menor que un hombre común. Tal vez incluso de forma gratuita.

“Preparar la casa para la escena funciona con bastante facilidad cuando la has hecho. En mi oficina, tengo alrededor de 12 plantas en macetas de diferentes tamaños que los agentes toman para preparar un balcón o una terraza. Un pequeño toque que lo cambia todo. También tenemos una caja de preparación para el hogar. Dentro hay toallas de colores, algunos jarrones, flores artificiales, almohadas de colores intensos “, dijo Christian Nowotny, un entrenador de bienes raíces.

La casa en venta no debe tener la marca de los actuales propietarios.

En otras palabras, lo primero que debe hacer al vender una propiedad es deshacerse de todo lo que pueda mostrar la vida y los hábitos de los antiguos propietarios. También es importante no crear un nuevo estilo de vivienda, ya que los posibles clientes no arriesgan todos.

“Cuando llegamos a una propiedad en el baño, por ejemeplo, quitamos el cepillo de dientes, la pasta, las cremas y ponemos dos o tres cosas neutrales para darle una nota colorida. En el salon , donde suele estar más abarrotada, elimina todo lo que se mueve ligeramente, incluida la alfombra. Luego, agregue las cosas a la habitación una por una hasta que se sienta bien .”

Una categoría especial de viviendas es donde hay olores específicos. Se dice que el olor que mejor vende propiedades es el de pan caliente. Pero debido a que hay casos raros en los que los propietarios van a la panadería cuando un cliente potencial espera, se deben encontrar métodos alternativos.

Aquellos que no son fumadores y estaban en una de fumadores, saben lo desagradables que son los olores. Del mismo modo, aquellos que no tienen perro y estaban en el lugar de una persona que tiene un perro. Para salvar estas situaciones, puede ir al supermercado y comprar un spray o recomendar algo profesional. He pedido de internet un producto de Alemania, se llama Imoscent. Así que “el olor de los bienes raíces”. “Tiene cinco sabores extremadamente efectivos, además de que no es solo un olor que llena la habitación, sino que se adhiere a moléculas de mal olor.

Cuando está listo para ser puesto en el mercado, la casa debe estar ordenada de manera minimalista pero efectiva. Esto impresiona tanto en la visualización como en las fotos. Especialmente si las fotos son de buena calidad.

No solo hay una foto, hay de cuatro a cinco fotografías de diferentes ángulos. No utilice un dispositivo económico de 100 euros, puede que tenga una lente de ojo de pez que tenga un ángulo grande, pero que no la abuse para que salga una foto distorsionada. Además, asegúrese de tener luz al tomar fotografías. Necesitas un flash fuerte. Si no tienes una, puedes comprar lámparas de construcción y un trípode o trípode. Pero tenga en cuenta que las buenas fotos, la venta de una propiedad, deberían llevarle una hora o dos y tal vez tengas que esperar uno o dos días hasta que salga el sol y la propiedad se vea bien en el exterior.

Junto con la confianza otorgada a un agente inmobiliario profesional mediante la firma de un contrato de representación exclusiva y la descripción emocional de la casa, elegir y elegir las mejores fotos es una de las cosas más importantes de las que debe estar al tanto de cualquier propiedad. Y tal enfoque es tanto más importante ya que el mercado está invadido por fotos de baja calidad.

Yo no tomo fotos yo mismo. Contraté a un fotógrafo profesional. Para otros agentes, si es demasiado caro, entonces está claro que no son los agentes que tu los necesitas.

En el caso de casas nuevas sin muebles, se requieren mayores esfuerzos.  Las cosas son algo más complejas con nuevas unidades residenciales que no tienen muebles.

Firmamos un contrato con una empresa de muebles y obtenemos muebles gratuitos para estos apartamentos. La condición es tener el logotipo de la empresa en cada mueble. Entonces, estoy mudando uno de estos apartamentos para que parezca un bien inmueble. Y el cliente que desea el apartamento amueblado puede comprar esos productos con un 30-40% de descuento.

Es importante que todos, especialmente los agentes inmobiliarios, entiendan que los esfuerzos son absolutamente necesarios si se desea un buen resultado final.

Si crees que el trabajo del agente es reunirse con el cliente, firmar el contrato y luego retirarse, te equivocas. Esto sucedió ayer. Ahora estamos hablando de mañana.

PorMircea Vinteanu

Derechos del vendedor

Ha llegado el momento de que hablemos sobre los derechos del Vendedor, pero primero aclaremos lo que significa un vendedor.

El vendedor es un propietario razonablemente motivado para vender.

Tal vez has escuchado a menudo a personas que dicen que venderían su casa si alguien les diera un precio determinado. Tal vez has escuchado a personas que dicen y creen firmemente que su propiedad no requiere alimentos, es decir, no se apresuran, no tienen un plazo fijo. En ambos casos, estos propietarios prueban el mercado, es decir, el pescado. Estos propietarios se convertirán, en algún momento, en vendedores. Los vendedores son propietarios que tienen una fuerte motivación, determinada por un evento que ha cambiado o está a punto de cambiar sus vidas. Los vendedores tienen un plazo fijo hasta que tienen que vender, superándolos con familiares, con consecuencias personales. Seguiremos hablando sobre sus derechos, dados los objetivos que persiguen.

Objetivos de un vendedor

Como regla general, los objetivos principales de un vendedor son los siguientes, generalmente ordenados de la siguiente manera:

1. PRECIO: Obtenga el precio más alto posible, para vender lo más caro posible;
2. TIEMPO: Para recolectar el dinero en un tiempo determinado, cuanto antes mejor;
3. SEGURIDAD: Para tener la seguridad de la transacción, para no ser engañado, para abrir la puerta a los ladrones o villanos, negociar y vender a un comprador calificado (explicaré a continuación), para cobrar el dinero prometido y otros;
4. ESFUERZO: Haga el menor esfuerzo posible, incluido un poco de problemas y un esfuerzo financiero mínimo (en la promoción y preparación de la casa para la venta);

Mencioné anteriormente una noción que quiero entender muy bien: el comprador calificado. Una persona se llama comprador calificado si y solo si cumple tres condiciones acumulativas: a) NECESITA una casa (de ese tipo), b) tiene los recursos financieros, es decir, dinero, en efectivo o mediante un préstamo APROBADO, c) es LEER para comprar (ahora, hoy). Debido a la falta de legislación y la falta de educación, tanto en el sector inmobiliario como en el sector bancario, la mayoría de los compradores no están calificados. Muchos no solo no aprobaron el crédito del banco, ni estaban en el banco ni en un agente de crédito antes de buscar su casa. Primero, quieren ver muchas casas, conocer el mercado, obtener una idea de precio y luego decidir si es el momento de comprar ahora o no. Solo cuando llegan al archivo de crédito se dan cuenta de que no pueden pagar las casas que han visto y necesitan reanudar el proceso de visualización. Se sabe que al menos un tercio de los llamados compradores son, de hecho, personas que no compran pero prueban el mercado, sin motivación y / o recursos financieros para cubrir el precio solicitado por el Vendedor. Estas personas se llaman turistas de bienes raíces. Tenga en cuenta que las posibilidades de que un comprador no calificado realice una oferta de compra después de ver la casa del Vendedor son extremadamente reducidas, lo que provoca, en compensación, la necesidad de organizar un gran número de espectadores. Es como apostar: tienes pocas posibilidades, pero si juegas muy a menudo puedes tener éxito.

Ahora hablemos de cada Objetivo del Vendedor, en parte. Comenzamos con lo que más desea el vendedor.

El mejor precio
Debido a que hay muchos costos para concluir una transacción de bienes raíces, quiero dejar en claro, desde el principio de esta sección, dos verdades incuestionables, dos axiomas. El primer axioma es que el vendedor quiere gastar tanto dinero a cambio de la casa. La regla “cuánto tiempo permanecemos en la mano” se aplica casi invariablemente. En otras palabras, el objetivo principal del Vendedor es obtener un ingreso neto lo más alto posible después de la transacción.

El segundo axioma es que, siempre, en una transacción de compra / venta, el Vendedor trae la casa y el Comprador trae el dinero. En otras palabras, correlacionado con el primer axioma, el comprador paga todo. Esto se debe a que, según el primer axioma, el Vendedor protegerá y siempre negociará el Precio Neto y todos los demás costos se agregarán a este Precio Neto. ¿Quiere el estado un determinado impuesto para vender la casa? Ok! Nada más sencillo: se agrega el impuesto y obtenemos un nuevo precio de venta. Incluso si el Vendedor paga el pago, como es el caso del impuesto para la venta de la vivienda, el Vendedor pagará con el dinero del comprador todos los gastos para la conclusión de la transacción de venta. Por lo tanto, el comprador paga realmente los honorarios notariales, las comisiones, los honorarios y otros costos incurridos para completar las ventas. Solo los gastos iniciales se pagan con el dinero del Vendedor, los gastos incurridos antes de contactar a cualquier comprador relacionado con la promoción de la venta de la casa (como el anuncio de ventas, cuando corresponda).

Hemos establecido anteriormente que el Precio Neto es diferente del Precio de Venta (el que se menciona en el contrato de compraventa firmado por el notario). El precio de venta incluye, como mínimo, el impuesto estatal y la comisión del agente que presentó al comprador o la tarifa del asesor que representa al vendedor (asigne un presupuesto de promoción y, especialmente, negocie a favor del vendedor para obtener un precio de venta más alto). ). Quiero decir, Precio Neto = Precio de Venta – Comisión – Impuestos – Otros Gastos.

Aparte de los dos precios, hay un precio que el Vendedor exige inicialmente. Esto se llama el precio solicitado. Es el nivel de precio que el Vendedor notifica, el precio que se muestra en el Aviso de venta del vendedor. El precio solicitado es el nivel en el cual el vendedor está listo para concluir el contrato de compraventa. Por lo general, esto es diferente al precio de venta, este último es el resultado de las negociaciones. Por lo tanto, podemos decir que Precio de venta = Precio solicitado – Margen de negociación.

No debemos olvidar que el presupuesto del comprador (el precio total pagado por el Comprador por la casa del Vendedor) incluye tanto los costos de comisión como de respaldo del agente (incluidas las tarifas notariales) y los costos de financiamiento (seguro, valoración, costos de financiamiento bancario, donde caso, etc.). Hay una diferencia de muchos miles de euros entre lo que paga el Comprador y lo que el Vendedor recibe por una transacción de casa estándar. En otras palabras, el precio total = precio de venta + tarifas de finalización + tarifas de financiación + tarifa de comisión.

PorMircea Vinteanu

Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La segunda-parte

Si estás aquí, has leído >>>Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La primera parte

significa que estás interesado en lo que dije y por lo qué le diré a continuación:

1.Decides vender tu propiedad.

Por supuesto, has llegado a la conclusión de que vendes después de hablar con su esposa, tus hijos, tu familia y quién crees que es correcto tener poder de decisión. Está claro que tienes razones muy claras para vender y es muy claro que tienes un plan que seguir después de vender: la mayoría de las veces, comprar otra casa donde puedes  vivir, tal vez algo médico, tal vez comprar un automóvil, algunas deudas por pagar, para ayudar a sus hijos con mucho dinero y la mayoría de las veces deseas quedarte con dinero. La pregunta se enviará al punto 2: ¿Es posible llevar a cabo el plan propuesto?

2.Buscas en internet informaciones  para obtener una idea de los precios de mercado y fijas el precio

Puedes pensar que has establecido un precio justo porque buscastes en internet y dijstes  que has hecho comparaciones y diferencias, lo sé, lo sé, mantenga la calma, lo se que tu casa es más hermosa que muchas casas en venta, que tiene más acabados y beneficios, sí, lo sé porque no he conocido a un vendedor hasta ahora para decir algo malo sobre su propiedad.

Aquí viene el primer error más grande. ¿Qué te hace pensar que has fijado un precio aproximado? ¿Por qué no un precio más bajo, o por qué no un precio más alto que el fijado por  ti? Ten mucho cuidado con lo que te digo: cuando buscas poner un precio, encuentras propiedades que no son relevantes en absoluto por el hecho de que esas propiedades todavía están a la venta a precios que se basan en el mismo criterio que el tuyo: De los planes del futuro por falta de información, los precios guiados por otros errores y los erróneos dicen que los puntos de referencia más importantes para fijar un precio, es saber el precio al cual propiedades similares ya se han vendido y cuánto tiempo han estado en el mercado. Antes de vender, esta información es imposible de encontrar. ¿Cómo reaccionarías y qué cambios harías si supieras que las propiedades de las que te has orientado,  están en venta por un año, dos años, 3 años o incluso más? ¿Es eso lo que quieres?

Podemos suponer que si,  te has decidió a vender y como has  fijado  el precio de la venta, ¿de donde sabes que el precio que solicitas es el correcto?

Una decisión saludable e inteligente  para ti es pedir la opinión de un especialista. Aquí aparece el agente inmobiliario. Lo más correcto es que, una vez que hayas terminado de hablar con la familia sobre la venta y lo que deseas hacer después de la venta, antes de poner la propiedad en el mercado, debes informarte  y seleccionar de la mayoria de agentes inmobiliarios, un agente inmobiliario profesional para solicitarle servicios de asesoramiento. Por que es cojes a el?

Porque  él es el único que conoce el mercado inmobiliario, sabe qué propiedades similares están disponibles para la venta en el mercado en el área donde tu  vendes, tiene un historial de propiedades similares vendidas en los últimos meses, hace solo 1 año (no necesitas informaciones de  más de un año), conoce la cantidad de ofertas y la cantidad de demandas del mercado y con toda esta información, puede hacer un análisis de mercado comparativo que debe diferir en un 15% mas o menos  del precio correcto y muy importante: puede decirle qué propiedades están a la  venta cuando quieras comprar y conoce los precios que te  ayudarán a comprender claramente si tus planes se pueden llevar al final.

3. Haces  algunas fotos como sabes y cómo crees que es bueno hacerlas.

 Has hecho  las fotografías como pensaste, pero las fotografías son extremadamente importantes y ni siquiera transmiten lo mismo. Luego, las fotos deben ser realizadas de manera profesional por un fotógrafo profesional. Específicamente, antes de tomar  las fotos, la casa debe estar preparada, limpia, ordenada, totalmente ajustada y  hacer todo lo posible para que perezca  lo más ancha posible. Nadie quiere ver fotos de  cuartos oscuros, fotos de la ropa en la silla o en la cama, los platos en la mesa de la cocina, el gato o el perro en la casa y muchos otros detalles que trabajarán en su desventaja. El agente inmobiliario  conoce estos asuntos muy claramente y sabrá cómo regular esta situación para tu beneficio.

¿Es lógico no? Si has vendió al menos un automóvil hasta el momento, ¿es cierto que lo lavaste, arreglaste, he  hiciste todo lo que pudiste  para atraer la atención del comprador? Con tu hogar tienes que ser aún más cuidadoso.

4. Le dices a tus amigos, familiares, compañeros de trabajo que vendes.

Cuando les dices que vendes tu casa, ¿por qué lo haces? ¿Qué hay en tu cabeza? ¿Piensas que  puede uno de ellos comprar o comentar con gente, a sus conocidos sobre ti y tu hogar? No entiendo lo que pueden hacer por ti. Lo sé, sé que te aconsejarán sobre el precio, sé que todos te hablarán de un amigo que ha logrado vender sin un agente y, a un buen precio, te dirá cómo hacerlo y cómo no, o, si has hecho  algo,el, “como sabe todo”, teadvertirá de decirte  que estabas equivocado y de que tenías que hacerlo, pero  no olvides  que el o ellos  hablan sin cargo, sin riesgo. Si haces lo que dicen y se equivocan, es tu error y tu pérdida,  no es de ellos, por lo que acepta el consejo del profesional. Si tienes que  operarte, ¿la opinión de tus colegas, los conocidos importa o solo importa lo que dice tu médico? ¿Alguien sabe mejor que él? Exactamente. Todo el mundo tiene que ver su lugar y su trabajo.

¿Estás dispuesto a dejar de lado a todos los agentes inmobiliarios, clientes pasados, presentes e incluso a aquellos que pueden ser  re / dirigidos desde otras propiedades a tu hogar?

5. Subes tu propiedad en internet con las fotos y la descripción, muestras un cartel en la ventana con SE VENDE  y listo: estás listo para la venta

Con los últimos pasos que has hecho, estás esperando a que suene el teléfono y venga el comprador e incluso comienca a sonar el teléfono: es un agente que solicita datos, otro teléfono … otro  agente, etc. Todos los días otro agente te llama con las mismas preguntas que los demás. Al principio, durante unos días o hasta 2 semanas, aún recibe llamadas telefónicas de los agentes y comienzas a pensar que te  llaman porque están interesados ​​en tu hogar, comienzas a pensar que tu propiedad es interesante para los agentes y por clientes, lo peor, que comienzas  a  creer que todos los agentes que te llaman comenzarán a mostrar su interés en vender tu casa. ¿Cómo te parece?

¿Cómo puedes pensar que el agente se convertirá en tu agente de publicidad gratis para ti, pero con  su dinero? No. Publicará tu propiedad para atraer la atención de los compradores hacia otras propiedades que el agente tiene bajo su control en un contrato con el propietario. ¿Cómo crees que un agente comenzará a gastar tiempo, dinero y otros recursos para ti sin estar seguro de que hará la venta y recuperará su dinero y ganará? Sí, dices que pagarás la comisión por vender, pero cada agente sabe que es muy improbable para el hacer esta venta  y, por lo tanto, no se involucre tanto como debería y el tiempo pasa, semanas, meses, años y tu  no vendes.  Empiezas a pensar que no hay dinero en el mercado, que no hay compradores, que no es un buen momento para vender y te niegas a pensar que toda tu culpa es tuya.

Debe saber que, mientras esperas y no sucede nada, los demás venden, se mudan y viven tranquilos  porque eligieron hacer lo que tu  rechazastes. Proporcionar confianza a un agente inmobiliario para vender tu casa porque, de hecho, es el trabajo del agente, ofrecer servicios que ayudan a vender. Durante el tiempo que esperas, el mercado inmobiliario siempre está en movimiento, los precios están cambiando y, por lo general, el precio no vuelve a subir, y baja  y te resultará más difícil reducir el precio, pero el error es solo tuyo.

Permíteme explicarte también cómo funciona el cartel de VENTA contra ti . Todo el mundo sabe que el cartel de  LA VENTA de un agente es algo normal porque eso es lo que hace un agente inmobiliario, pero tu número de teléfono en el cartel de venta  es tu enemigo. Los agentes se encargarán de informar  a los compradores, decirles que tu  con este cartel, tienes algunos  problemas con la casa, que no eres serio, y con muchas otras razones que asustan a los compradores,  para que no se comuniquen contigo . Después de todo, ¿por qué el dueño muestra su número de teléfono? ¿Por qué no quiere trabajar con un agente? ¿Qué esconde? Y muchas otras preguntas que el comprador tiene que hacer son alimentadas intensamente por un agente que tiene que dirigirlo a otra propiedad que quiere vender.

Y otra cosa más: supongamos que estás en la casa y has recibido una visita de un comprador potencial. ¿Cómo sabes que es un comprador? ¿Cómo sabes que no es un delincuente? ¿Cómo sabes que el que está en tu casa no es otro vendedor como tu  o de otro tipo que vino a ver qué casa tienes para obtener una idea sobre el precio de su casa que él quiere vender?

Y muchas otras preguntas. ¿Por qué no piensas en la seguridad de tu familia? ¿Por qué no quieres que tu tiempo libre lo pasas con tu familia?

Esto no sucederá con un agente porque no perderá tiempo en las calles con un posible cliente no calificado sin firmar una hoja  antes de llegar a tu hogar y no antes de llevar a cabo una discusión de eliminación para cliente antes de molestarte.

Sigue leyendo >>>Intermediación Inmobiliaria o Representación Exclusiva

 

 

 

 

 

PorMircea Vinteanu

Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La primera parte

Comencé a escribir este artículo por respeto a mi trabajo como agente inmobiliario , respeto por mis clientes y por todos los vendedores (escribiré artículos especiales para compradores) en el mercado de bienes raíces, con el deseo de ayudar, quiero la información expuesta por mí en este artículo y solo para que entiendas  que para reducir el estrés, para mantener a tu familia segura, para aumentar tus posibilidades de vender al mejor precio en el menor tiempo posible y sin dolor de cabeza, es bueno tener un agente inmobiliario cerca de ti.

Sí, sé que no te gusta lo que digo y realmente te creo. Es solo culpa del  agente inmobiliario que demostró la falta de profesionalismo. Te creo que no confías en el agente inmobiliario y te creo que no tienes una buena opinión al respecto.  La parte buena  es que no todos los agentes son iguales y que en cualquier trabajo están algunos muy bien preparados y otros no, pero  tu tienes  que eligir  .

Tengo suficiente experiencia y antigüedad en este trabajo para saber que aproximadamente el 80% de las transacciones inmobiliarias realizadas directamente entre propietarios y compradores se basan en el trabajo, la presentación y la publicidad de un agente inmobiliario que en algún momento perdió el control.

Todavía no puedo entender cómo funciona el pensamiento de un vendedor: ¿por qué no quieres a tu lado un agente? ¿Qué tienes que perder mientras pagues  al agente por la venta? ¿Por qué no quieres  tener un agente inmobiliario que trabaje para ti todos los días, ilimitado que solo le  pagas  cuando estás satisfecho con sus servicios?

Mirándolo desde fuera o a través de los ojos de alguien que no sabe lo que está haciendo el agente inmobiliario, las cosas son así: 1. Decides vender tu propiedad, 2. Buscas en internet informaciones  para obtener una idea de los precios de mercado y fijas el precio, 3. Haces  algunas fotos como sabes y cómo crees que es bueno hacerlas. 4. Hablas con tus amigos, familiares, compañeros de trabajo que vendes. 5. Subes tu propiedad en internet con las fotos y la descripción, muestras un cartel en la ventana con SE VENDE  y listo: estás listo para la venta. CORRECTO? Muy Facil verdad?

Con todo esto, estás esperando que el comprador te llame y que va pagar el precio que solicitas. Parece simple? ¿Porque los  agentes piden tanto dinero por las cosas que yo hago incluso mejor que ellos?

Te digo que las cosas no son así.

Ahora llévemos uno por uno, paso a paso  y veras  la realidad como no sabes:>>>Por qué vender una propiedad debe estar vinculado al agente inmobiliario – La segunda-parte